Vamos a repasar, brevemente, los principales argumentos para realizar una correcta información urbanística en las gestiones o negociaciones previas a cualquier transmisión inmobiliaria.
Antes debemos tener claro un dato legal muy importante:
La transmisión de fincas no modificará la situación del titular de las mismas respecto de los deberes establecidos por la legislación urbanística aplicable o exigible por actos de ejecución urbanísticos derivados de la misma. Está claro, nuevo titular, mismas obligaciones inherentes al bien transmitido.
Por lo tanto, el nuevo titular queda subrogado en la posición del anterior propietario, en sus derechos y obligaciones, y en los compromisos que éste hubiera adquirido con la Administración competente y hayan sido objeto de inscripción registral.
Como resultado de la premisa anterior debemos analizar exhaustivamente todo el planeamiento urbanístico aplicable.
Nos informaremos de que el terreno disponga del uso, tipología, edificabilidad, etc. para el edificio y negocio proyectado o a proyectar.
En el supuesto de que las condiciones urbanísticas no permitieran el desarrollo de nuestro proyecto y tuviéramos gran interés en el mismo, se podría condicionar un acuerdo suspensivo hasta la posible obtención de los cambios necesarios.
Debe solicitarse cédula o certificado de urbanismo ante el departamento o área de urbanismo del Ayuntamiento correspondiente, así como el Planeamiento vigente en el mismo.
En el supuesto de que se estuviera desarrollando algún tipo de actuación sobre la finca objeto de nuestros intereses (compensación, cooperación o expropiación), debe analizarse dicho sistema, y el porcentaje de participación en los órganos directores del sistema de actuación que afectarán al desarrollo de la parcela (plazos, requisitos, obligaciones, etc.).
En general, sin entrar en detalles, los documentos que deben examinarse son:
El Planeamiento de carácter general, especial, parcial o estudio de detalle, Clasificación del suelo, Calificación urbanística de los terrenos (usos, edificabilidad, aprovechamiento, etc.), en su caso metros construidos y uso existente, conformidad de la edificación existente y el uso.
Si existe una revisión o modificación del planeamiento pendiente o en trámite, si es posible que su delimitación se encuentre dentro de previsiones de expropiación o están incluidas en cualquier procedimiento de ejecución urbanística, si están afectos a actuaciones asistemáticas de algún expediente de transferencias de aprovechamiento, si están afectos al pago de cuotas de urbanización devengadas y pendientes de pago o si existen indemnizaciones pendientes por razón de la ejecución urbanística.
Nivel de servicios urbanos (acceso rodado, suministro de energía eléctrica, suministro de agua, y evacuación de aguas residuales), existencia de pavimento de calzada y encintado de aceras. Existencia de torres de alta tensión o centros de transformación eléctrica.
Existencia o necesidad de que se apruebe y ejecute un proyecto de urbanización. Fecha de aprobación.
Autorizaciones previas a la obtención de licencia a otorgar por otras administraciones
(Dirección General de Carreteras, Costas, Puertos, etc...).
Licencias otorgadas y pendientes: Licencia de obras y autorizaciones respectivas, licencias municipales de actividad y autorizaciones para la puesta en marcha de las instalaciones y licencia de primera ocupación. Licencias de demolición, autorizaciones de vados. Si hay suspensión del otorgamiento de licencias en la zona. Órdenes municipales de ejecución de obras. Licencias municipales para la construcción y actividades de depósitos, depuradoras, etc.
Existencia de cualquier expediente sancionador o de declaración de ruina.
Si los edificios o partes de ellos son objeto de especial protección
Certificado de inscripción de las instalaciones en el Registro Industrial o en cualquier otro exigido normativamente.
Cumplimiento del Reglamento de Baja Tensión y Normas Complementarias.
Y en el caso de Autogeneración de energía eléctrica, autorizaciones e inscripción en los registros correspondientes.
Esto es, en resumen, una chuleta general de todos los puntos a analizar -y que no debemos olvidar- para tener la máxima información a la hora de negociar cualquier tipo de transmisión inmobiliaria.
