"DUE DILIGENCE" BEFORE THE PURCHASE OF REAL ESTATE ACROSS COMPANIES

We are going to analyze and examine the "due diligence" before the purchase of real-estate assets across companies.

 In this occasion we do not buy directly the building, but we realize the purchase of the company proprietary of the building.

We must not forget that our aim is the investigation or "due diligence" urban development previous of the building, in spite of buying a juridical figure since it is a company.

It would be necessary to include in this type of operations the suppositions of transactions with patrimonial interposed companies, with headquarters in tax havens. This one is the general case of proprietary companies of real estate that there form a part of another company head-board or principal shareholder located in the exterior (tax haven), who has an instrumental character. On having bought the actions of the instrumental company, it is acquired of automatic form the control of the foreign company in Spain - for example-.

These suppositions are in occasions of very difficult study, since several interposed companies happen and in different territories, there being a sequence of transactions impossibly to continue. It is important to indicate that, at first, every link of the chain knows the previous one and the later one, but his knowledge does not go beyond these. The examination of this type of operations needs a fiscal special analysis in order to respect the Spanish legislation, for what we will obviate this succession of companies.

Our previous report must be restricted directly to the study of acquisition of the shareholding of the property company which owns the real estate.

In these cases, the report, in general and of summarized form, must be completed by the following documents:

               - Copies of the title deed of the company from his constitution. Copies of the minutes book of the last six financial years society. Contracts with the only partner (if it is the case). Contracts of article, option, "warrant", etc. That had relation with the actions of the company. Copy of any title deeds of bond issue.

               - Shareholders' relation and distribution of actions and copy of the title deeds. Copies of the book of record of shareholders and of the extra-statutory agreements between shareholders. In case of shareholders not residents, copy of the declarations to the Record of Foreign Investments on the direct investments.

               - Current flowchart of the company, relation of proxies and copies of the deed of power granted and that have not been revoked.

               -Data on the ownership of shares of the company in other companies.

               -Documentation of contracts, correspondence and audit procedures.

               -Inventory accounting ledgers, financial statements, audit reports and balance sheets.

               -Copies of all insurance policies, society, employees, etc. and corresponding receipts to be aware of the payments. Summary of incidents in the last three years and pending claims.

               - Respect of the relations with the Administration, to obtain processes, receipts, denunciations and liquidations of:

                              - Environmental taxes.

- Water supplies and energy.

- Elimination and waste treatment and atmospheric emission in it case.

- Related natural spaces.

- Evaluations of environmental impact.

- Subsidies for the improvement of the production with regard to the protection in          general of the environment.

- Authorizations and fulfillment with the sectorial industry regulation.

INVESTIGACIÓN PREVIA: "DUE DILIGENCE URBANÍSTICA"

Vamos a repasar, brevemente, los principales argumentos para realizar una correcta información urbanística en las gestiones o negociaciones previas a cualquier transmisión inmobiliaria.

Antes debemos tener claro un dato legal muy importante:

La transmisión de fincas no modificará la situación del titular de las mismas respecto de los deberes establecidos por la legislación urbanística aplicable o exigible por actos de ejecución urbanísticos derivados de la misma. Está claro, nuevo titular, mismas obligaciones inherentes al bien transmitido.

Por lo tanto, el nuevo titular queda subrogado en la posición del anterior propietario, en sus derechos y obligaciones, y en los compromisos que éste hubiera adquirido con la Administración competente y hayan sido objeto de inscripción registral.

Como resultado de la premisa anterior debemos analizar exhaustivamente todo el planeamiento urbanístico aplicable.

Nos informaremos de que el terreno disponga del uso, tipología, edificabilidad, etc. para el edificio y negocio proyectado o a proyectar.

En el supuesto de que las condiciones urbanísticas no permitieran el desarrollo de nuestro proyecto y tuviéramos gran interés en el mismo,  se podría condicionar un acuerdo suspensivo hasta la posible obtención de los cambios necesarios.

Debe solicitarse cédula o certificado de urbanismo ante el departamento o área de urbanismo del Ayuntamiento correspondiente, así como el Planeamiento vigente en el mismo.

En el supuesto de que se estuviera desarrollando algún tipo de actuación sobre la finca objeto de nuestros intereses (compensación, cooperación o expropiación), debe analizarse dicho sistema, y el porcentaje de participación en los órganos directores del sistema de actuación que afectarán al desarrollo de la parcela (plazos, requisitos, obligaciones, etc.).

En general, sin entrar en detalles, los documentos que deben examinarse son:

El Planeamiento de carácter general, especial, parcial o estudio de detalle, Clasificación del suelo, Calificación urbanística de los terrenos (usos, edificabilidad, aprovechamiento, etc.), en su caso metros construidos y uso existente, conformidad de la edificación existente y el uso.

Si existe una revisión o modificación del planeamiento pendiente o en trámite, si es posible que su delimitación se encuentre dentro de previsiones de expropiación o están incluidas en cualquier procedimiento de ejecución urbanística, si están afectos a actuaciones asistemáticas de algún expediente de transferencias de aprovechamiento, si están afectos al pago de cuotas de urbanización devengadas y pendientes de pago o si existen indemnizaciones pendientes por razón de la ejecución urbanística.

Nivel de servicios urbanos (acceso rodado, suministro de energía eléctrica, suministro de agua, y evacuación de aguas residuales), existencia de pavimento de calzada y encintado de aceras. Existencia de torres de alta tensión o centros de transformación eléctrica.

Existencia o necesidad de que se apruebe y ejecute un proyecto de urbanización. Fecha de aprobación.

Autorizaciones previas a la obtención de licencia a otorgar por otras administraciones

(Dirección General de Carreteras, Costas, Puertos, etc...).

Licencias otorgadas y pendientes: Licencia de obras y autorizaciones respectivas, licencias municipales de actividad y autorizaciones para la puesta en marcha de las instalaciones y licencia de primera ocupación. Licencias de demolición, autorizaciones de vados. Si hay suspensión del otorgamiento de licencias en la zona. Órdenes municipales de ejecución de obras. Licencias municipales para la construcción y actividades de depósitos, depuradoras, etc.

Existencia de cualquier expediente sancionador o de declaración de ruina.

Si los edificios o partes de ellos son objeto de especial protección

Certificado de inscripción de las instalaciones en el Registro Industrial o en cualquier otro exigido normativamente.

Cumplimiento del Reglamento de Baja Tensión y Normas Complementarias.

Y en el caso de Autogeneración de energía eléctrica, autorizaciones e inscripción en los registros correspondientes.

Esto es, en resumen, una chuleta general de todos los puntos a analizar -y que no debemos olvidar- para tener la máxima información a la hora de negociar cualquier tipo de transmisión inmobiliaria.

¿QUÉ ES UNA “DUE DILIGENCE INMOBILIARIA”?/WHAT IS A “REAL STATE DUE DILIGENCE”?

    La "Due Diligence" es algo más que una Auditoria Legal, ya que se le suman los datos de como ejecutar una operación de compra del modo más adecuado.
    No solo se contrastan los posibles riesgos, cargas o gravámenes del bien a adquirir, es decir, detectar la situación legal del inmueble o sociedad, comprobando los riesgos que conlleva su adquisición (existencia de arrendatarios, precaristas, hipotecas, problemas urbanísticos, etc…), sino que además, en base a todas las circunstancias de la operación de compra, debe determinar la forma más adecuada de adquisición, mediante aplazamientos, condiciones suspensivas, etc…

    Es el nivel de precaución que se debe exigir antes de tomar decisiones inversoras, y no arriesgar el patrimonio con eventualidades o circunstancias no previstas.
El propósito de la "Due Diligence" por lo tanto es generar confianza para todas las partes, tanto vendedor como comprador, y banco financiero.
    Sirva de ejemplo, que en la Jurisprudencia Norteamericana, que ha tratado con mayor detalle la responsabilidad del administrador de una sociedad, la no exigencia por el mismo de una "Due Diligence" que evalúe todas las características y riesgos de una inversión, constituye prueba acreditativa de imprudencia en la gestión.
    Los datos más importantes a destacar serían la situación física y servidumbres o proyectos que le afecten, servicios urbanos, situación registral, situación urbanística, situación tributaria y litigios. La "Data Room" es el archivo de la empresa vendedora donde se contiene la documentación, y es el soporte de la "Due Dilligence".
    Queda claro que aunque la traducción del término anglosajón "Due Diligence" es la de Auditoria Legal, aquélla traspasa la frontera formalista garantizando al inversor inmobiliario que todo el conjunto examinado, referente a la operación particular de compra, no contiene ningún riesgo o minoración de su valor.
    Es un concepto amplio que combina todos los aspectos y factores como legalidad y urbanismo exigidos en la especialización inmobiliaria.

 

 
The "Due Diligence" is more than a statutory audit, as we add data as executing a purchase transaction, as appropriate.
Not only are contrasted potential risks, charges or encumbrances of the property to be acquired, ie, identify the legal status of the property or society, checking the risks acquisition (existence of tenants, squatters, mortgages, urban problems, etc. ...) , but, based on all the circumstances of the purchase, should determine the most appropriate acquisition by postponements, conditions precedent, etc.
Is the level of care that should be required before making investment decisions, and not risk the assets with contingencies or unforeseen circumstances.
The purpose of the "due diligence" is thus building confidence for all parties, both seller and buyer, and financial bank.
An example, in American jurisprudence, which has treated more fully the responsibility of the director of a company, then the failure of the same "due diligence" to evaluate all the features and risks of an investment, is supporting evidence of negligence in management.
The most important to focus on include the physical and easements or projects affecting them, urban services, registration status, urban status, tax status, and litigation. The "Data Room" is the file of the seller which contains documentation, and is supported by the "due diligence".
Clearly, although the Anglo-Saxon translation of the term "due diligence" is the statutory audit, it crosses the border property investor formalist ensuring that the whole review, particularly regarding the purchase operation, contains no risk or reduction of their value.
It is a broad concept that combines all aspects and factors as required by law and urban real estate specialization.