¿Existe la posibilidad legal de construir nuevas plantas en un edificio?

El vuelo es el espacio aéreo que en proyección vertical está por encima de la edificación sometida al régimen de propiedad horizontal, de modo que se puede imaginar tal derecho como aquel que habilita para construir nuevas plantas sobre las ya edificadas o proyectadas, siendo derecho susceptible de tráfico jurídico (operaciones de compra venta, transmisión, etc…) y de inscripción en el Registro de la Propiedad (fundamental), conforme a lo dispuesto en el art. 16 del Reglamento Hipotecario con el siguiente tenor : “ el derecho de elevar una o más plantas sobre un edificio…haciendo suyas las edificaciones resultantes que, sin constituir derecho de superficie, se reserva el propietario en caso de enajenación de todo o parte de la finca o transmita a tercero”.

En la inscripción se hará constar las cuotas que hayan de corresponder a las nuevas plantas en los elementos o gastos comunes o las normas para su establecimiento y las normas de régimen de comunidad, si se señalaren para el caso de hacer la construcción ( los requisitos establecidos en reforma introducida por RD 1867/1998 según el cual - “debe fijarse un plazo para el ejercicio del derecho que no podrá exceder de 10 años, así como el número máximo de plantas a construir” – fueron declaradas nulas por sentencias de la Sala Tercera del Tribunal Supremo de 24/2/200 y 31/1/2001).

El Tribunal Supremo en una sentencia aislada estimó la imposibilidad de que el ejercicio del derecho de vuelo lo fuera por quien no resulta titular de la totalidad del edificio (lógicamente) y declaró nulo el derecho de vuelo constituido por el promotor del edificio a su favor, ya que afecta a los elementos comunes de la propiedad horizontal (también lógico), que por derecho necesario son cotitularidad de todos los propietarios y serían afectados por el derecho de vuelo que define configurado ilegalmente en el título constitutivo e inscrito en el Registro de la Propiedad.
Pero en la mayoría de los supuestos el Tribunal Supremo se ha inclinado por una posición más matizada, que declara la invalidez del derecho solo cuando al constituirse por el propietario del edificio no se fijan límites razonables al derecho, de tal forma que los adquirentes de los pisos en propiedad horizontal no pueden conocer el verdadero alcance de ese derecho, añadiendo que su inclusión en el título constitutivo o en los Estatutos hacía innecesario adoptar acuerdo alguno de la Comunidad de Propietarios que facilite su ejercicio posterior por parte del titular del derecho, puesto que no se modifica el Título desde el momento en que la facultad de llevarla a término, por sí solo, está claramente atribuida al mismo. Añade que al ser un derecho limitativo del dominio consistente en la facultad de levantar nuevas construcciones en el edificio, excluye que pueda configurarse con absoluta generalidad. Añade que la inscripción registral debe permitir el conocimiento de la exacta determinación de su naturaleza y extensión, no siendo válido cuando se conforma en términos tales que los terceros no pueden tener conocimiento preciso de las condiciones en que se va a llevar a cabo, dejando a la Comunidad en situación de absoluta provisionalidad en cuanto a la futura configuración del inmueble, o en aspectos tan sustanciales como las cuotas de participación, mantenimiento de servicios o ejercicio de sus derechos dominicales, lo cual lo hace incompatible con el régimen jurídico de propiedad horizontal.

Tal Derecho se extingue por el perecimiento por ruina del edificio sobre el que la parte tenía un derecho de vuelo o sobre elevación.
En los supuestos en que no hubiera existido tal reserva del derecho de vuelo o sobre edificación, este corresponde a todos los condueños del edificio, al consistir en una facultad derivada del dominio, con lo que siendo copropietarios del suelo, lo han de ser asimismo del espacio aéreo.
La construcción de tales nuevas plantas afectan al Título constitutivo y deben someterse al régimen establecido para las modificaciones del mismo, ajustándose al procedimiento del art. 12 de la LPH según el cual : “ la construcción n de nuevas plantas…afectan al título constitutivo y deben someterse al régimen establecido para las modificaciones del mismo”, que no es otro que el art. 17.1 de la LPH que exige el acuerdo unánime de todos los propietarios reunidos en la Junta.
Se estima que debe examinarse el tenor de estas cláusulas a la luz de la normativa protectora de los consumidores y usuarios y analizar si concurre el supuesto de imposición de cláusulas abusivas no negociadas o desequilibradas.

Bibliografía: Comentarios LPH del Magistrado Luis Alberto Gil Nogueras
Ver sentencia Tribunal Supremo de 21/1/1992, 10/5/1999, 15/11/1999, 10/7/2003, 16/3/2007, 23/10/2007 Y 27/5/2009.
Aud. Prov de Albacete de 31/1/2003.
Aud. Prov de La Coruña de 2/9/2005.
Aud. Prov. Almería de 8/11/2005.
Aud. Prov. de Toledo de 20/6/2007
Aud. Prov. Madrid de 29/6/2007.
Aud. Prov de Baleares de 12/11/2007.
Aud. Prov Las Palmas de de 14/7/2008 y 3/11/2009 .
Aud. Provincial de Orense de 17/3/2010.
El Derecho de vuelo. Diario de Jurisprudencia el Derecho número 1121 publicado en enero de 2000.
Boletín de Propiedad Horizontal del Derecho número 23 publicado en octubre de 2002.

What is the main problem for building skyscrapers from wood?

WHEN a little-known Canadian architect suggested last year that a skyscraper could be made almost entirely from wood, the head of wood engineering at one of Britain's biggest builders scoffed. When the architects responsible for the world’s tallest building touted a similar "plyscraper" in May, the idea became harder to dismiss.

Fuente:economist.com

July 2013

Skidmore, Owings & Merrill (SOM) has designed dozens of iconic skyscrapers, including the Willis (formerly Sears) Tower in Chicago, the new World Trade Centre in New York and the current record holder, the 830-metre Burj Khalifa in Dubai. All are made primarily from steel and concrete, the materials of choice for tall buildings for over a century. In its recent Timber Tower research project, however, SOM explored the possibility of recreating a 125-metre-tall reinforced concrete residential building in Chicago using a combination of timber columns, wooden panels and concrete beams and joints.

That the project concluded it was technically feasible, economically competitive with traditional building methods, and could reduce the building’s carbon footprint by up to 75% came as little surprise to Michael Green. The Canadian architect who kick-started the "tall wood" concept in 2012 is currently overseeing the construction of the world’s tallest wooden building in northern British Columbia. Expected to be completed next summer, when it will stand at a relatively modest 30 metres, it is a showcase for Canada’s wood products and building expertise.

The case for wooden high rises is rooted in their environmental benefits. While concrete emits nearly its own weight in carbon dioxide during production, the raw material for plyscrapers literally grows on trees, absorbing carbon from the atmosphere as it does so. Responsibly harvested wood is naturally renewing and, when a building is finally torn down, can be recycled or burned for energy.

Tomorrow’s wooden towers will bear little resemblance to pioneer-style log cabins or the timber-framed McMansions popular across much of America. They rely on engineered wood products called "mass timber" where multiple thin layers of wood are glued or pinned to form solid panels and beams. The production process removes natural variations from the wood, resulting in consistent and interchangeable structural elements. These are then cut to fit in computer-guided mills before being shipped to the building site, dropped into place by crane and bolted together.

Mass timber can be designed to exceed the strength of reinforced concrete and generally resists fire well, charring at its surface instead of catching fire like the planks used in most American homes. The flat-pack nature of its assembly can also dramatically reduce the labour and time required on-site, to the extent that a 25-metre-tall, mostly wooden building was built last year in Austria in just eight days.

Mr Green hopes that his Canadian edifice will not hold the "world’s tallest" title for long. He is making his construction system freely available to other architects and builders under a Creative Commons licence. SOM, although not ready to go fully open-source, has at least not patented the design for its Timber Tower.

But challenges to reaching for the sky remain, especially for the biggest construction market in the West, the United States. There are currently no American manufacturers producing one of the most popular engineered wood products, cross-laminated timber (CLT) panels. This makes it impossible for government-financed building projects, which are obliged to use domestic materials, to make the transition to wood. Moreover, the volumes of wood required might strain sustainable resources. Building the Timber Tower would require the equivalent of 1,700 miles (2,700km) of two foot by four foot (60cm by 120cm) planks. “The lumber industry isn’t organised around delivering this volume of timber to a job site,” says Richard Tomlinson II, SOM's managing partner.

Yet another drawback is that CLT is unlikely to make an appearance in American building codes until at least 2018. Projects using non-approved products can often still get built, albeit after expensive testing and with liabilities falling on the shoulders of designers, architects and engineers.

None of these issues seems to be preventing some in the construction industry from branching out into wood. SOM is now actively marketing its system to clients and Michael Green is planning a record-breaking 60-metre plyscraper for a university in western Canada. At less than a tenth of the height of the mighty Burj Khalifa, however, wooden skyscrapers still have a long way to grow.

http://www.economist.com/blogs/babbage/2013/07/tall-buildings?fsrc=scn/fb/wl/bl/plyscrapers

EMPLEO:SOY TÉCNICO DE LA CONSTRUCCIÓN,Y AHORA ¿QUÉ HAGO?

Llevo un tiempo leyendo por las redes sociales una multitud de comentarios de técnicos españoles, de todas las edades, reclamando ayuda para que alguien les oriente y les anime a continuar y sobrepasar esta senda de improductividad del sector.

Todo esto me conmueve, ya que no hace muchos años, realizaba dos o tres entrevistas diarias captando técnicos y  preparando grupos para obras y promociones. Había muchísima competencia.

Como se dice que la experiencia es un grado, me voy a atrever, no a dar consejos, pero si a comentar y explicar lo que ya he hecho en persona con muchos compañeros técnicos de todas las ramas de la construcción y la obra civil.

También quería romper una lanza en favor de todos los compañeros, abandonados, ya que no he podido averiguar, ni a través de la lectura, ni en las redes sociales y medios de comunicación ningún planteamiento serio que oriente a la multitud de profesionales españoles para que retomen su vida laboral de alguna otra manera.

Es lamentable, que cuando surge un empleo básico solicitando por ejemplo un “jefe de obra”, aparecen aproximadamente ochocientos técnicos libres preparados para el puesto.

A la hora de buscar soluciones, también hay que hacer alguna distinción, por ejemplo en la edad. Creo que serían tres grupos diferentes, los jóvenes que no poseen experiencia, los que tienen más de cinco años, y los directivos o con experiencia de más de diez años. También sería importante diferenciar las salidas profesionales hacia la edificación de viviendas, la edificación otros edificios (hoteles, colegios, centros comerciales, etc…) y la obra civil e infraestructuras.

Yo creo que todos y cada uno han estudiado pormenorizadamente el mercado nacional, el internacional, y algunas otras posiciones. Pero siempre desde su perspectiva personal, que puede ser inteligente, pero la mayoría de las veces sesgada. Se ha puesto de moda el coaching, muy interesante a nivel personal, pero cuando no hay trabajo, no hay trabajo…

El primer paso que hay que dar, después de conocer como ha surgido el problema de la crisis (importante para prevenir el siguiente), es analizar cuanto va a perdurar el dichoso problema. Es decir ¿de cuánto tiempo disponemos hasta que nos caiga un trabajo del cielo...?

Actualmente, leyendo, escuchando y estudiando la coyuntura de este país, nos enteramos de que el Estado, las CCAA y Ayuntamientos, no van a invertir en obras-en general- hasta que no solucionen sus problemas de deuda o endeudamiento. Un pronóstico aceptable sería de dos o tres años como mínimo. Ya sabemos, aunque no lo hayamos estudiado, que la inversión del Sector Público es fundamental para este desgraciado sector. En este apartado también me refiero a la construcción de viviendas protegidas o sociales (quizá para alquiler, porque para venta creo que será difícil por ahora que se repitan épocas anteriores). Para colmo de males, el índice ce consumo de cemento está a niveles de los pasados años sesenta,nada halagüeño.

Y ¿el sector privado?, todos ya sabemos que el sector privado se ha ajustado el cinturón, ha hecho los deberes, y se ha quedado en los huesos (el que sigue vivo). Quedan muchas casas por vender, y además el Banco Malo-SAREB, nos dice subliminalmente que tiene quince años por delante para vender, hacer o demoler un parque brutal de suelo, viviendas, préstamos y demás. ¿Qué cuerpo se te queda?

Entonces pensamos, ¿Y ahora que hago, quién me ayuda a salir de esto?

He de deciros, que esta no es la primera crisis que he pasado. Yo creo, analizando el asunto rápidamente, he pasado, con esta tres. Debemos pensar, que cada crisis afecta a cada uno en momento determinado de su vida, unas veces te coge más fuerte, y otras en peores circunstancias. La primera crisisla sufrí terminando la carrera de arquitectura técnica. Aproveché para hacer las milicias, y comenzar algo que me apetecía, estudiar la licenciatura de derecho. En ese momento de crisis, y una vez terminados los estudios, no se me cayeron los anillos por trabajar en otros sectores como el de envasados, resinas de poliéster y materiales de construcción para naves y riegos. No había obras, por lo que mis contratos eran como técnico comercial. Por no aburrir, y para poner un punto positivo en este serial, la siguiente crisis me cogió muy bien posicionado y no la tuve que sufrir.

Soluciones. ¿Qué nos planteamos? Ante todo hay que ser positivos, ya que este problema no se deriva de nuestra “mala cabeza”, sino que nos ha venido de alguna forma impuesto.

Debemos pensar primero en las posibles salidas a nivel nacional que tiene nuestra profesión, aunque debamos estudiar algo para especializarnos. Por ejemplo, algo muy simple son las peritaciones judiciales, de parte, y para las compañías de seguros. Después del boom inmobiliario, las cosas no se han hecho muy bien, y las reclamaciones llenan los juzgados de primera instancia. El sector de los seguros tiene un potencial crecimiento en los próximos años muy fuerte. Hay que estudiar toda la legislación al respecto, y yo creo que es un valor seguro. Además, si nos introducimos en cualquier compañía de seguros, tendremos la vía abierta a los seguros relacionados con la construcción en el futuro, OCT´s, etc.

Conozco bastantes compañeros, muy rápidos a la hora de pensar, que han aprovechado el tirón de ventas de activos adjudicados de los bancos, y se han organizado para gestionar dichos activos, así como gestionar también su venta. Así como otros muchos están vendiendo casas en la costa al albur de agencias inmobiliarias, o como autónomos. Los profesionales compañeros aumentan la categoría de estas operaciones con la aportación de sus conocimientos técnicos y la gestión de los trámites ante las administraciones. La salida profesional de la gestión de licencias y acondicionamiento de locales está muy extendida, pero también es cierto que hay una excesiva oferta de profesionales.

Un subsector que retomará la senda del crecimiento más deprisa que los demás será el de la conservación y el mantenimiento. La rehabilitación, la certificación energética, y todo lo relacionado con el medio ambiente (certificaciones, auditorías, etc…).

Es muy importante, mejor dicho importantísimo, o quizá, lo más importante a lo que debemos prestar toda nuestra atención,  es el aprendizaje de los idiomas. En nuestro país, tanto para exportar nuestros conocimientos, como para atender a los inversores extranjeros, fondos de inversión, family office, etc…van a necesitar técnicos que fundamentalmente puedan relacionarse y reportar por lo menos en inglés. España, durante los próximos diez o quince años, va a ser el coto de caza del inversor extranjero. Esto que comento sirve para todos los ámbitos de trabajo ya a nivel nacional e internacional.

Acabando con nuestro país, nos queda buscar trabajo en otros sectores relacionados, en el ámbito del comercio y del marketing, y con vistas a la posible exportación.

El asunto del estudio para oposiciones-como técnicos-, lo veo muy complicado por el número de plazas que puedan surgir de momento.

Con todo lo relacionado a la salida al exterior, se puede hablar largo y tendido. Actualmente las posiciones en el exterior son debidas a las grandes empresas españolas, y además han aprovechado su propia plantilla para externalizarla.

Creo que en lo que se refiere a infraestructuras y servicios, y concesiones, somos los número uno a nivel mundial. Tenemos a cinco o seis de nuestras primeras firmas entre las diez más fuertes del mundo. Pero claro, ¿cómo nos afecta esto a nosotros? De momento nos abre el camino, ya que existe un reconocimiento a los profesionales españoles, y por otro, también es importante que esa experiencia la apliquen otras empresas para introducirse en la externalización del sector y demanden más técnicos. De forma particular, hay opciones, pero difíciles. Hay que persistir, sobre todo en países emergentes de habla hispana, y a través de empresas de colocación locales.

Cuando todo este trabajo de analizar los mercados, rehacer currículos y enviarlos, leer todas las ofertas existentes en el mundo, realizar entrevistas para trabajos comerciales, y rezar, ¿qué más hacemos ahora?, “that is the question”.

En general, tanto si eres joven, mediano o veterano, hay que estar en plena forma. Y no es una tontería. Ya he leído varios programas de captación de técnicos para el exterior, que incluyen la buena forma física para soportar las inclemencias de viajes y cambios de tiempo como algo imprescindible. Como ya he dicho, el que no aprenda como mínimo inglés, se va a quedar totalmente descolgado del grupo. Dependiendo de la capacidad de cada uno, he de decir que los más numerosos inversores actuales (sin contar con los chinos) son rusos, alemanes, ingleses, franceses, noruegos, suecos y marroquíes, en las zonas de costa. Muchos grupos norteamericanos a la caza de grandes operaciones con grandes descuentos.

Es posible que como mínimo en dos años no tengamos nada importante (profesionalmente hablando) que ocupe nuestro tiempo, entonces no podemos plantearnos estar de brazos cruzados. Vamos, dentro de lo que más nos haga disfrutar, a seguir estudiando para mantenernos también en forma, no decaer, y tener el tiempo ocupado. Por más que pensemos y pensemos, es muy difícil encontrar un trabajo de momento. Tenemos que buscar un master, cursos a distancia, cursos subvencionados, etc…, hay un mundo todavía por descubrir. Como ya he comentado, hay que ver que campos se van a desarrollar antes para especializarnos en ellos. Los seguros, el ahorro energético, el medio ambiente, el análisis de operaciones inmobiliarias y la gestión de activos (nuestro país se va a convertir, como casi toda Europa, en una especie de parque temático que visitarán los asiáticos…), las reclamaciones y peritaciones, las reparaciones y rehabilitación, el mantenimiento, y también muy importante el comercio exterior.

Las obras puras de edificación no van a llegar todavía, y cuando lleguen no habrá para todos. Tendremos que prepararnos un plan B, C y D.

Toda la gente joven y no tan joven, deben de tener paciencia. Marcando los tiempos, ya se saben los resultados. No hay que impacientarse, y esperar preparados para la caza de la presa cuando llegue el momento.

Todo esto lo llevaba dentro, y creía que no sería importante pero si conveniente, que lo expusiera dadas las circunstancias actuales.

Quería dedicar unas letras a animar, a los que como yo, son muy veteranosen estos menesteres, y que lo están pasando realmente mal. Tengo compañeros que llevan más de tres años en el dique seco, y no se por qué son los que menos apoyo reciben en los medios, con todas las cargas que tienen a sus espaldas. El futuro para este sector de profesionales si que es verdaderamente preocupante. Es difícil reciclarse a estas alturas de la vida, pero no imposible.

 Lo dicho, hay que ponerse en forma física y psíquicamente. Como dice el logo: “Just do it”…a correr y a estudiar.