LOS SEGUROS Y EL MANTENIMIENTO DE INMUEBLES / INSURANCE AND MANTEINANCE OF BUILDINGS

Cuando pensamos en el mantenimiento de un inmueble y su conservación, no solo lo hacemos con la idea de incurrir en los gastos necesarios para  su buen uso y funcionamiento.

    Tenemos que ser conscientes de todos los riesgos inherentes a su propia existencia y utilización.
    Los contratos de seguros nos dan la oportunidad de cubrir cualquier eventualidad-pactada-, que podría tener, entre otras cosas, una incidencia fundamentalmente económica para nuestra empresa. Es muy difícil conocer y prever todos y cada uno de los riesgos y eventualidades que pueda sufrir o provocar un inmueble. Por ello, lo más adecuado es ponerse en manos de una entidad aseguradora, o corredor de seguros, analizar y negociar el seguro más provechoso para la empresa.

    Es verdaderamente amplia e inverosímil, y hablo desde la amplia experiencia en el mantenimiento de todo tipo de inmuebles, la casuística de incidentes que surgen en el día a día de los edificios, pareciendo que tienen vida propia. También es cierto, y hay que tenerlo muy claro-pese a lo que mucha gente cree-, que no todas quedan cubiertas por los contratos de seguro. La división más simple sería, la que podemos plantear cuando se origina un incidente, que se haya causado por el mal uso o conservación (inundación por la falta de limpieza de un sumidero), o causado por motivos externos a nuestra conducta u omisión de la misma (rotura del sistema de evacuación por causas inexplicables, incendio de transformador por causas indeterminadas, etc…).
    Cuando hablamos de asegurar el inmueble, debemos pensar en asegurar el contenido, el continente o ambos. Y los riesgos a cubrir serían el de incendio, robo, responsabilidad civil y pérdida de beneficios o lucro cesante. Existen pólizas "multirriesgo" que cubren la mayoría de ellos.
    El contrato entrará en vigor con la firma de la póliza y pago de la prima.
    En caso de siniestro, el asegurado o tomador del seguro, deben comunicar al asegurador el suceso y sus circunstancias inmediatamente, existiendo un plazo máximo de siete días. Cuando son siniestros de daños, se debe comunicar la relación de bienes dañados y salvados en un plazo de cinco días. Las acciones para exigir derechos derivados del contrato de seguro prescriben a los dos años.
LEGISLACIÓN RELACIONADA:
    -Ley 50/1980, de 8 de octubre del Contrato de Seguro.
    -Reforma por la Ley 56/2007, de 28 de diciembre de Medidas de Impulso de la Sociedad de la Información.
    -Anteproyecto de Ley de Contrato de Seguro de 8 de abril de 2011.
    -Ley 26/1984 de 19 de julio, para la defensa de los Consumidores y Usuarios.
    -Ley 7/1998, de 13 de abril sobre Condiciones Generales de Contratación.
    
When we think of a property maintenance and preservation, we do not only with the idea of incurring the expenses necessary for its proper use and operation.
    We must be aware of all the risks related to their existence and use.
    Insurance contracts give us the opportunity to cover any eventuality-agreed-that would have, among other things, a fundamentally economic impact for our company. It is very difficult to identify and anticipate every risk and contingencies that may suffer or cause a building. Therefore, it is best placed in the hands of an insurer or insurance broker, insurance review and negotiate more profitable for the company.
    It is really wide and implausible, and I speak from experience in the maintenance of all types of properties, the casuistry of incidents that arise in the everyday buildings, seeming to have their own life. It is also true, and we must be very clear, despite what many people believe, that not all contracts are covered by insurance. The simplest would be separation, we can ask when an incident arises, has been caused by misuse or conservation (flood by the lack of cleanliness of a sink), or caused by external reasons for our conduct or omission of the same (broken exhaust system of unexplained causes, transformer fire of undetermined causes, etc ...).
    When we talk of securing the property, we must think of securing the content, the continent or both. And would cover the risks of fire, theft, liability and loss of benefits. Policies are "multirisk" that covers most of them.
    The contract will come into force with the signing of the policy and premium payment.
    In case of loss, the insured must notify the insurer that event and its immediate circumstances, there being a maximum of seven days. When damage claims are must be reported damaged property relationship and saved within five days. Actions to enforce rights under the insurance contract expire in two years.

¿QUÉ ES UNA “DUE DILIGENCE INMOBILIARIA”?/WHAT IS A “REAL STATE DUE DILIGENCE”?

    La "Due Diligence" es algo más que una Auditoria Legal, ya que se le suman los datos de como ejecutar una operación de compra del modo más adecuado.
    No solo se contrastan los posibles riesgos, cargas o gravámenes del bien a adquirir, es decir, detectar la situación legal del inmueble o sociedad, comprobando los riesgos que conlleva su adquisición (existencia de arrendatarios, precaristas, hipotecas, problemas urbanísticos, etc…), sino que además, en base a todas las circunstancias de la operación de compra, debe determinar la forma más adecuada de adquisición, mediante aplazamientos, condiciones suspensivas, etc…

    Es el nivel de precaución que se debe exigir antes de tomar decisiones inversoras, y no arriesgar el patrimonio con eventualidades o circunstancias no previstas.
El propósito de la "Due Diligence" por lo tanto es generar confianza para todas las partes, tanto vendedor como comprador, y banco financiero.
    Sirva de ejemplo, que en la Jurisprudencia Norteamericana, que ha tratado con mayor detalle la responsabilidad del administrador de una sociedad, la no exigencia por el mismo de una "Due Diligence" que evalúe todas las características y riesgos de una inversión, constituye prueba acreditativa de imprudencia en la gestión.
    Los datos más importantes a destacar serían la situación física y servidumbres o proyectos que le afecten, servicios urbanos, situación registral, situación urbanística, situación tributaria y litigios. La "Data Room" es el archivo de la empresa vendedora donde se contiene la documentación, y es el soporte de la "Due Dilligence".
    Queda claro que aunque la traducción del término anglosajón "Due Diligence" es la de Auditoria Legal, aquélla traspasa la frontera formalista garantizando al inversor inmobiliario que todo el conjunto examinado, referente a la operación particular de compra, no contiene ningún riesgo o minoración de su valor.
    Es un concepto amplio que combina todos los aspectos y factores como legalidad y urbanismo exigidos en la especialización inmobiliaria.

 

 
The "Due Diligence" is more than a statutory audit, as we add data as executing a purchase transaction, as appropriate.
Not only are contrasted potential risks, charges or encumbrances of the property to be acquired, ie, identify the legal status of the property or society, checking the risks acquisition (existence of tenants, squatters, mortgages, urban problems, etc. ...) , but, based on all the circumstances of the purchase, should determine the most appropriate acquisition by postponements, conditions precedent, etc.
Is the level of care that should be required before making investment decisions, and not risk the assets with contingencies or unforeseen circumstances.
The purpose of the "due diligence" is thus building confidence for all parties, both seller and buyer, and financial bank.
An example, in American jurisprudence, which has treated more fully the responsibility of the director of a company, then the failure of the same "due diligence" to evaluate all the features and risks of an investment, is supporting evidence of negligence in management.
The most important to focus on include the physical and easements or projects affecting them, urban services, registration status, urban status, tax status, and litigation. The "Data Room" is the file of the seller which contains documentation, and is supported by the "due diligence".
Clearly, although the Anglo-Saxon translation of the term "due diligence" is the statutory audit, it crosses the border property investor formalist ensuring that the whole review, particularly regarding the purchase operation, contains no risk or reduction of their value.
It is a broad concept that combines all aspects and factors as required by law and urban real estate specialization.

CERTIFICADO ENERGÉTICO

Publicada en el BOE la nueva obligación de certificados de eficiencia para vender o alquilar inmuebles.

15/4/2013

FUENTE: eleconomista.com

El nuevo real decreto en el que se fija la obligatoriedad de un certificado de eficiencia energética para la venta o el alquiler durante más de cuatro meses de un edificio o parte del mismo ha sido publicado este fin de semana en el BOE.

En su texto definitivo, este real decreto 235/2013 mantiene el próximo 1 de junio como la fecha a partir de la cual será obligatorio poner a disposición de los compradores o arrendadores un certificado de eficiencia energética.

http://www.eleconomista.es/seleccion-ee/noticias/4748247/04/13/Publicada-en-el-BOE-la-nueva-obligacion-de-certificados-de-eficiencia-para-vender-o-alquilar-inmuebles.html

Medida muy adecuada desde varios puntos de vista, pero fundamentalmente positiva para el medioambiente y para la economía por el ahorro energético, y también para el mercado laboral del sector.

Abril, 2013

FUENTE: expansión.com

Desde el 1 de junio, las casas en venta o alquiler deberán estar certificadas.

A partir del 1 de junio de 2013 quienes pongan en alquiler (por más de cuatro meses), o en venta un piso, una casa, un local o un edificio completo deberán solicitar un certificado de eficiencia energética, emitido por un experto debidamente acreditado, tal y como establece el Real Decreto que traspone a la normativa española el procedimiento básico para la certificación de eficiencia energética de los edificios de la Unión Europea.

Se trata de una normativa aprobada por el Consejo de Ministros la semana pasada, que regula este documento que habrá que entregar al inquilino junto al contrato y en el que se especifica la calidad técnica de la vivienda, mediante una letra, tal y como se hace en la actualidad con los electrodomésticos.

http://www.eleconomista.es/interstitial/volver/einforma/energia/noticias/4742295/04/13/Desde-el-1-de-junio-las-casas-en-venta-o-alquiler-deberan-estar-certificadas.html