We already know the business plan provided, and presented to investors and potential shareholders of the FROB (Fund for Ordered Bank Rescue under the Bank of Spain), to the 'Bad Bank': SAREB (Asset Management Company from bank restructuring).
First of all, a quick summary of the most important notes of its initial configuration, contributions, investments forecast and return with benefits etc.
Subsequently, and also briefly, we will ask ourselves the questions that interest us: How many properties will the Bad Bank have and where? Which discount will they initially apply? In which aspect will it affect to the rest of properties? And the million-dollar question, When, then, will it be convenient or interesting to invest in a housing?
For the next fifteen years (2012-2027), period foreseen as operative life, this 'Bad-Bank' will have an inflow of about 74.235. - €, and financial costs and expenses of 67.418. - €. This means that the capital return will be of 6.817. - €, being that way the ROE (return on equity) of 14%, and 10% in case of adding to the own funds the subordinated debt. All these raised numbers just consider the contribution of the assets of the four nationalized entities: BFA-Bankia, Catalunya Banc, Nova Caixa Galicia and Banco de Valencia, that suppose between all approximately 44,000 million Euros. A second phase is planned with the contribution of banks BMN, Liberbank, España Duero and Caja3, and that will add another 15,000 million Euros.
The plan of disinvestments rests on five stages depending on the liquidity of the assets: 1.-The completed housings, with possibility of sale in a period of 6-18 months, classification of high liquidity, being the most important markets Cantabria, Madrid, Navarre and the Basque Country. 2. - Assets with a horizon of 18-36 months, which would be for example those who come from lendings granted to doubtful promoters. 3. - The promotions in process with a term of 18-36 moths and exigency of investment. 4.-Land in localities "non-prime", between 36-60 months. 5. - Rest of non-building lands and interests in promoters will take more than five years.
By autonomous communities, Catalonia will hold the fifth part of the awarded assets, before Valencia. Andalusia and Madrid complete the list of communities with the highest percentage of assets.
It exists, apart of the 'Bad Bank', another proposal under study for nationalized entities, by the seven companies who passed the stress test conducted by Oliver Wyman, so-called "zero group". It consist in creating another common 'Bad Bank' to which they would transfer its most problematic assets.
According to experts, there is a "contagion risk" effect for the whole sector, because if it does not attract investors, the increased losses from lower prices will pull down the rest of the sector.
For the moment, and after the meetings raised by the FROB, large investors who have been more interested are, including venture capital firms, KKR, TPG (Texas Pacific Group), Lone Star and JCFlowers. "Vulture" funds as Apollo, Fortress, Cerberus, Varde and D. E. Shaw. Other funds such as Deutsche Bank's RREEF, ING Real Estate and Capital Drago. And finally the "family Offices" as Pontegadea of Amancio Ortega, Alicia Koplowitz Omega, Casagrande de Cartagena by Torreal Del Pino family and Torreal by Juan Abelló.
Regarding approved discounts on the valuation of bank assets, are as follows, by type of asset: the 54.20% for the completed housing, from 63.20% to 59% for promotions under construction and 79.50% for the land. The total mean will be therefore of 63%.
Then, with all these determining factors, do we prepare ourselves to buy, or wait? As said one of the best experts in the Spanish real estate market Borja Mateo, next year 2013 will be the right one: "The prices of the apartments, not only have already declined a 46%, but, later this year, will have dropped up to a 50%, in order that 2013 is the year of the collapse of the prices of the flats. Next year, compared to peak bubble prices (first quarter of year 2006), the prices of the apartments will have already fallen a 58%. The finance companies are giving Euribor credit plus 0.5, something totally artificial and that will not be supported, whereas the Euribor plus 2.8 to 2.3 is the one going to remain in force for the next few years because of the Basel III reform. What will happen in the future months? The strong credit contraction will continue. What will remain is the current credit situation. In addition, the apartments offered financial system are far more expensive than those offered by private individuals, but they offer financing. Since 2006 there has been a drop in flat sales of 66%. There are 8.5 million empty apartments, for what we would have a stock of flats for 8-16 years without the need of building. "
The forecast that is being announced is that those descents of prices will become stable in the period 2016-18. It is difficult in a market such as the Spanish one, with so many assumptions and conditions, to be able to approach with more accuracy trustworthier information.
In this line, and as it emerges from the comments of the Inmocoyuntura study, published by the appraisal firm Euroval: "Financial sector reform imposed from the government could be the determining factor that tips the balance in this direction. According to this study, Spanish banks already manage "even more actively" their portfolios of properties and have even started selling mortgages and housings assigned. And is that the increase in property provisions required by the reform, which consume capital, could encourage financial companies to get rid of properties with more determination..."
Making a break and getting to the houses of the coast East and Mallorca, are seeing green shoots of truth, there is a small contained euphoria since started a climbing buying by foreigners who don't want to wait for knockdown prices dreamed (intended rather for the large investment groups). Those who are taking advantage of existing occasions currently are Russians, Belgians, French, Germans, Scandinavians and Algerians.
In my opinion, I believe the whole script has already been written, may some notes be left. Now it is time to prepare to negotiate and conclude in next year 2013. The most interesting offers are those occurring in properties between private individuals, and a bit more expensive (about 10%) to banks (they have the advantage of funding), and they are already being studied. There is a lot of liquidity out of Spain, and enough interest in buying properties in our country, as happened in the early years of the housing bubble burst. This effect will not be immediate logically, but it is true that the best trades will take place soon. It has always happened the same, at the time everyone agrees, the rally begins.
Ya conocemos el plan de negocio previsto, y presentado a los inversores y potenciales accionistas del FROB (Fondo de Rescate Ordenado Bancario dependiente del Banco del España), para el Banco Malo-SAREB (Sociedad de gestión de Activos procedentes de la Restructuración Bancaria).
Hago en primer lugar un resumen rápido de las notas más importantes de su configuración inicial, aportaciones, previsión de inversión y retorno con beneficios, etc.
Posteriormente, y de forma también breve, nos haremos las preguntas que más nos interesan: ¿De cuántos inmuebles dispondrá y dónde?, ¿Qué descuento aplicará inicialmente?, ¿En qué afectará al resto del stock de inmuebles?, y la pregunta del millón, ¿Cuándo, entonces, será conveniente o interesante invertir en una vivienda?
Para los próximos quince años (2012-2027), periodo previsto como vida operativa, tendrá un flujo de entrada de unos 74.235.-€, y unos costes y gastos financieros de 67.418.-€. Es decir, que el retorno de capital será 6.817.-€, siendo así el ROE (Rentabilidad sobre fondos propios) del 14%, y del 10% en caso de sumar a los fondos propios la deuda subordinada. Todas estas cifras planteadas sólo tienen en cuenta la aportación de los activos de las cuatro entidades nacionalizadas: BFA-Bankia, Catalunya Banc, Nova Caixa Galicia y Banco de Valencia, que suponen entre todas unos 44.000 millones de euros. Está prevista una segunda fase con la aportación de los bancos BMN, Liberbank, España Duero y Caja3, que supondrán otros 15.000 millones de euros más.
El plan de desinversiones trazado se apoya en cinco fases dependiendo de la liquidez de los activos: 1.-Las viviendas terminadas, con posibilidad de venta en un periodo de 6-18 meses, clasificación de liquidez alta, siendo los mercados más importantes Cantabria, Madrid, Navarra y el País Vasco. 2.- Activos con un horizonte de 18-36 meses, que serían por ejemplo los que provienen de préstamos concedidos a promotores dudosos. 3.- Las promociones en curso con un plazo 18-36 y exigencia de inversión. 4.-Suelos en localidades "non prime" entre 36-60 meses. 5.- Resto de suelos no urbanizables y las participaciones en promotoras necesitarán más de cinco años.
Por Comunidades Autónomas, Cataluña concentrará la quinta parte de los activos adjudicados, por delante de Valencia. Andalucía y Madrid completan la lista de comunidades con mayor porcentaje de activos.
Existe al margen del Banco Malo para entidades nacionalizadas, otra propuesta en estudio, por parte de las siete entidades que aprobaron el test de estrés realizado por Oliver Wyman, denominado "grupo cero", de creación de otro Banco Malo común al que traspasarían sus activos más problemáticos.
En opinión de los expertos, existe un efecto de "riesgo de contagio" para todo el sector, ya que si no atrae a inversores, el aumento de pérdidas por la rebaja de los precios tirará a la baja al resto del sector.
Por el momento, y tras las reuniones planteadas por el FROB, los grandes inversores que se han mostrado más interesados son, entre las firmas de capital riesgo, KKR, TPG (Texas Pacific Group), Lone Star y JCFlowers. Fondos "buitre" como Apollo, Fortress, Cerberus, Varde y D. E. Shaw. Otros fondos como RREEF de Deutsche Bank, ING Real Estate y Drago Capital. Y por último las "family Office" como Pontegadea de Amancio Ortega, Omega de Alicia Koplowitz, Casagrande de Cartagena de la familia Del Pino y Torreal de Juan Abelló.
Con relación a los descuentos aprobados sobre la valoración, serán los siguientes por tipo de activo: el 54,20% para la vivienda terminada; del 63,20% al 59% para promociones en construcción; y el 79,50% para el suelo. La media total, por tanto, será del 63%.
Entonces, con todos estos condicionantes, ¿nos preparamos para comprar, o esperamos? Según nos comenta uno de los mejores expertos en el mercado inmobiliario español Borja Mateo, el próximo año 2013 será el adecuado: "Los precios de los pisos, no sólo han bajado ya un 46%, sino que, a finales de este año, habrán bajado hasta el 50%, para que el 2013 sea el año del batacazo de los precios de los pisos. El próximo año, respecto a precios de pico de burbuja (primer trimestre de 2006), los precios de los pisos habrán bajado ya un 58%. Las financieras están dando un crédito Euríbor más 0,5, algo totalmente artificial y que no se sostendrá, mientras que el Euríbor más 2,8-2,3 es el que va a permanecer en vigor los próximos años por la reforma de Basilea III. ¿Qué va a suceder durante los próximos meses? Va a continuar la fuerte contracción del crédito. Lo que va a permanecer es la situación de crédito actual. Además, los pisos que ofrece el sistema financiero son muchísimo más caros que los que ofrecen los particulares, pero que te ofrecen la financiación. Desde 2006 ha habido una bajada de venta de pisos del 66%. Hay 8,5 millones de pisos vacíos, por lo que tendríamos un stock de pisos para 8-16 años sin necesidad de construir."
La previsión que se está anunciando es que dichas bajadas de precios se estabilizarán en el periodo 2016-18. Es difícil en un mercado como el español, con tantas premisas y condiciones, el poder acercarnos con más exactitud a datos más fiables.
En esta línea, y según se desprende de los comentarios del estudio Inmocoyuntura, publicado por la tasadora Euroval: "la reforma del sector financiero impuesta desde el gobierno podría ser el factor determinante que incline la balanza en este sentido. Según el estudio Inmocoyuntura, la banca española está gestionando ya "aún más activamente" sus carteras de inmuebles e incluso ha empezado a vender carteras de hipotecas y viviendas adjudicadas. Y es que el aumento en las provisiones inmobiliarias exigidas en la reforma, que les consume capital, podrían animar a las entidades financieras a desprenderse de los inmuebles con más ahínco…"
Haciendo un paréntesis y metiendo a las viviendas de la costa este y Mallorca, se están viendo brotes verdes de verdad, hay una pequeña euforia contenida ya que se ha iniciado una escalada compradora por parte de extranjeros que no quieren esperar a los soñados precios de derribo (destinados más bien a los grandes grupos inversores). Los que se están aprovechando de las ocasiones existentes actualmente son los rusos, belgas, franceses, alemanes, escandinavos y argelinos.
En mi opinión, creo que ya se ha escrito todo el guion, quizás falte algún apunte. Ahora toca prepararse para negociar y rematar, en el próximo año 2013. Las ofertas más interesantes se dan con los inmuebles entre particulares, y algo más caras (aprox. 10%) a bancos (tienen la ventaja de la financiación), y ya se están estudiando. Hay mucha liquidez fuera de España, y bastante interés en la compra de inmuebles en nuestro país, al igual que ocurrió en los primeros años del estallido de la burbuja inmobiliaria. Este efecto no será inmediato lógicamente, pero si es verdad que las mejores operaciones se llevarán a cabo pronto. Siempre ha ocurrido lo mismo, en el momento en el que todo el mundo se pone de acuerdo comienza el rallye.
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