Estos dos contratos se utilizan como resultado, desde hace algún tiempo, de las grandes operaciones inmobiliarias de ámbito suprarregional, importados generalmente de la práctica anglosajona. Aunque existen unos inmejorables estudios y análisis jurídicos acerca de su naturaleza jurídica aplicable al derecho español, vamos a resumir brevemente y en un lenguaje coloquial y comprensivo las principales diferencias y connotaciones para las partes entre ambos contratos.
El “Forward purchase” es un contrato de compraventa de futuro edificio, en virtud del cual el promotor-vendedor se compromete a promover la construcción y comercialización de un proyecto inmobiliario en un plazo determinado, y el inversor-comprador se compromete a pagar un precio por dicho proyecto inmobiliario ya comercializado, y que le garantice una determinada rentabilidad. La consumación de la compraventa queda supeditada a un plazo y al cumplimiento de las estipulaciones de finalización del proyecto y comercialización.
Las denominaciones en la práctica para este tipo de contratos son variadas: contrato a futuro, compra a plazo o forward purchase, aunque técnicamente se trataría de una compraventa de cosa futura.
El “Forward funding” o adelanto de la financiación, es un contrato de compraventa de futuro edificio o compraventa de cosa futura, en virtud del cual el promotor-vendedor se compromete a promover la construcción y comercialización de un proyecto inmobiliario en un plazo determinado, con financiación a cargo del inversor-comprador.
Como vemos, ambos contratos tienen elementos y características similares, si bien vamos a analizar las principales diferencias, ventajas y desventajas para las diferentes partes intervinientes:
-En el forward funding el comprador proporciona toda o casi toda la financiación necesaria para la promoción del proyecto inmobiliario, normalmente hasta un límite máximo fijado por ambas partes en el contrato.
-En el forward funding la escritura pública sobre el terreno objeto del proyecto se otorga al principio. El comprador adquiere la propiedad del terreno sobre el que se va a construir el proyecto inmobiliario.
-En el forward funding el comprador se ha hecho con la propiedad del solar, y le queda pendiente la obra que va financiando, con el riesgo que supone este dato (incumplimiento de plazos, mala ejecución, distorsión con relación al proyecto, etc…). Podría suceder que el comprador asumiese los riesgos establecidos en la Ley de Ordenación de la Edificación como promotor si no realiza una redacción correcta del contrato.
-La fórmula del forward funding ofrece algunas ventajas al promotor-vendedor, como son las de tener financiación para el proyecto en cuestión, las de asumir menores riesgos iniciales al transmitir la propiedad del terreno y la existencia de un comprador.
-En el forward purchase el comprador-inversor no asume inicialmente ningún riesgo, pero en ocasiones se acepta un pago inicial a la firma del contrato, de normalmente un 5%.
Se podría decir que la naturaleza jurídica del forward purchase es más simple a la hora de su acomodación al derecho español, mientras que el forward funding es un contrato atípico, mixto o complejo, y que aglutina diversos tipos contractuales (contrato de compraventa de cosa futura, préstamo, contrato de ejecución de obra, mandato, arrendamiento de servicios y mediación).
La aplicación de uno u otro dependerá de infinidad de variables, como la voluntad de las partes, del momento económico y de la situación del mercado, entre otras.
Incorporo una serie de enlaces muy interesantes para el que quiera profundizar acerca de este tema:
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