La prima de riesgo no es más que un diferencial que aplicamos a una inversión, considerando el riesgo que conlleva la misma, para poder evaluar el interés con relación a otras inversiones. Estas primas de riesgo, por lo tanto, varían dependiendo del tipo de activo inmobiliario y de su uso.
Esta responde en general a varios componentes como la ubicación, la posibilidad de impago de rentas, de que el inmueble quede desocupado y de su depreciación (hay que incurrir en gastos de reparación, adecuación y reforma de manera habitual, etc…). El grado de liquidez del mercado en el que se encaja el inmueble añade también una parte de riesgo a la prima, ya que su aumento o depreciación dependerá del volumen de operaciones de transacciones e inversores.
La prima de riesgo de los centros comerciales es quizás una de las más elevadas, ya que sus condicionantes son mayores y más numerosos: se trata de activos con un valor capital muy elevado, que requieren una gestión muy especializada, cuyo crecimiento o decrecimiento se encuentra muy ligado a la economía real (consumo privado y ventas al por menor); también hay que tener en cuenta los condicionantes políticos (concesión de licencias), la calidad constructiva y la combinación de inquilinos y potencial población.
La prima de riesgo del sector hotelero depende de factores como la especialidad, el operador, su ubicación y mantenimiento. En general es de riesgo alto (volatilidad).
La prima de riesgo en oficinas pertenece a un mercado muy cíclico, con una gran influencia del crecimiento económico y del tipo de tejido empresarial. Es el activo de mayor presencia en las carteras inmobiliarias. Ofrece normalmente menor rentabilidad directa que otros sectores.
La prima de riesgo de suelo industrial tiene una rentabilidad directa de las más altas, pero su revalorización suele ser de las más bajas. Está muy influenciada por los nuevos desarrollos y nuevas infraestructuras en otras zonas.
La prima de riesgo en garajes y aparcamientos está muy condicionada por las regulaciones políticas (tarifas), por las tipologías de propiedad o concesión, por los costes de explotación y el mantenimiento. El periodo de maduración de la inversión es largo.
Por último, la prima de riesgo de inversión residencial en vivienda de alquiler. En España se ha considerado históricamente más como una actividad de promoción y venta que de inversión puramente. Esta acepción ha cambiado a raíz de la crisis inmobiliaria y de la aparición de los fondos de inversión inmobiliarios. Se trata de una inversión de bajo riesgo, con una rentabilidad directa muy baja y un componente de revalorización muy cíclico.
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