¿Existe la posibilidad legal de construir nuevas plantas en un edificio?

El vuelo es el espacio aéreo que en proyección vertical está por encima de la edificación sometida al régimen de propiedad horizontal, de modo que se puede imaginar tal derecho como aquel que habilita para construir nuevas plantas sobre las ya edificadas o proyectadas, siendo derecho susceptible de tráfico jurídico (operaciones de compra venta, transmisión, etc…) y de inscripción en el Registro de la Propiedad (fundamental), conforme a lo dispuesto en el art. 16 del Reglamento Hipotecario con el siguiente tenor : “ el derecho de elevar una o más plantas sobre un edificio…haciendo suyas las edificaciones resultantes que, sin constituir derecho de superficie, se reserva el propietario en caso de enajenación de todo o parte de la finca o transmita a tercero”.

En la inscripción se hará constar las cuotas que hayan de corresponder a las nuevas plantas en los elementos o gastos comunes o las normas para su establecimiento y las normas de régimen de comunidad, si se señalaren para el caso de hacer la construcción ( los requisitos establecidos en reforma introducida por RD 1867/1998 según el cual - “debe fijarse un plazo para el ejercicio del derecho que no podrá exceder de 10 años, así como el número máximo de plantas a construir” – fueron declaradas nulas por sentencias de la Sala Tercera del Tribunal Supremo de 24/2/200 y 31/1/2001).

El Tribunal Supremo en una sentencia aislada estimó la imposibilidad de que el ejercicio del derecho de vuelo lo fuera por quien no resulta titular de la totalidad del edificio (lógicamente) y declaró nulo el derecho de vuelo constituido por el promotor del edificio a su favor, ya que afecta a los elementos comunes de la propiedad horizontal (también lógico), que por derecho necesario son cotitularidad de todos los propietarios y serían afectados por el derecho de vuelo que define configurado ilegalmente en el título constitutivo e inscrito en el Registro de la Propiedad.
Pero en la mayoría de los supuestos el Tribunal Supremo se ha inclinado por una posición más matizada, que declara la invalidez del derecho solo cuando al constituirse por el propietario del edificio no se fijan límites razonables al derecho, de tal forma que los adquirentes de los pisos en propiedad horizontal no pueden conocer el verdadero alcance de ese derecho, añadiendo que su inclusión en el título constitutivo o en los Estatutos hacía innecesario adoptar acuerdo alguno de la Comunidad de Propietarios que facilite su ejercicio posterior por parte del titular del derecho, puesto que no se modifica el Título desde el momento en que la facultad de llevarla a término, por sí solo, está claramente atribuida al mismo. Añade que al ser un derecho limitativo del dominio consistente en la facultad de levantar nuevas construcciones en el edificio, excluye que pueda configurarse con absoluta generalidad. Añade que la inscripción registral debe permitir el conocimiento de la exacta determinación de su naturaleza y extensión, no siendo válido cuando se conforma en términos tales que los terceros no pueden tener conocimiento preciso de las condiciones en que se va a llevar a cabo, dejando a la Comunidad en situación de absoluta provisionalidad en cuanto a la futura configuración del inmueble, o en aspectos tan sustanciales como las cuotas de participación, mantenimiento de servicios o ejercicio de sus derechos dominicales, lo cual lo hace incompatible con el régimen jurídico de propiedad horizontal.

Tal Derecho se extingue por el perecimiento por ruina del edificio sobre el que la parte tenía un derecho de vuelo o sobre elevación.
En los supuestos en que no hubiera existido tal reserva del derecho de vuelo o sobre edificación, este corresponde a todos los condueños del edificio, al consistir en una facultad derivada del dominio, con lo que siendo copropietarios del suelo, lo han de ser asimismo del espacio aéreo.
La construcción de tales nuevas plantas afectan al Título constitutivo y deben someterse al régimen establecido para las modificaciones del mismo, ajustándose al procedimiento del art. 12 de la LPH según el cual : “ la construcción n de nuevas plantas…afectan al título constitutivo y deben someterse al régimen establecido para las modificaciones del mismo”, que no es otro que el art. 17.1 de la LPH que exige el acuerdo unánime de todos los propietarios reunidos en la Junta.
Se estima que debe examinarse el tenor de estas cláusulas a la luz de la normativa protectora de los consumidores y usuarios y analizar si concurre el supuesto de imposición de cláusulas abusivas no negociadas o desequilibradas.

Bibliografía: Comentarios LPH del Magistrado Luis Alberto Gil Nogueras
Ver sentencia Tribunal Supremo de 21/1/1992, 10/5/1999, 15/11/1999, 10/7/2003, 16/3/2007, 23/10/2007 Y 27/5/2009.
Aud. Prov de Albacete de 31/1/2003.
Aud. Prov de La Coruña de 2/9/2005.
Aud. Prov. Almería de 8/11/2005.
Aud. Prov. de Toledo de 20/6/2007
Aud. Prov. Madrid de 29/6/2007.
Aud. Prov de Baleares de 12/11/2007.
Aud. Prov Las Palmas de de 14/7/2008 y 3/11/2009 .
Aud. Provincial de Orense de 17/3/2010.
El Derecho de vuelo. Diario de Jurisprudencia el Derecho número 1121 publicado en enero de 2000.
Boletín de Propiedad Horizontal del Derecho número 23 publicado en octubre de 2002.

Diez recomendaciones básicas para tener éxito en una negociación internacional

En estos momentos en que nos vemos obligados a emigrar a diferentes países, con diferentes culturas, y por motivos de nuestro trabajo diario, nos vemos obligados a llevar a cabo negociaciones constantemente. Debemos tener presentes una serie de aspectos básicos fundamentales que serán de mucha utilidad. 

               Conviene tener en cuenta que las negociaciones en el extranjero tienen un carácter diferenciado de lo que sucede cuando se negocia con compatriotas, y están basadas más en el “entorno” que con la propia negociación. Por “entorno” se entiende todo aquello que rodea una negociación, antes y después de la misma, que tiene lugar en las reuniones que se lleven a cabo. Es decir, no depende tanto de las nacionalidades ya que en general todos hacemos lo mismo en las negociaciones.

               Sin detenernos en habilidades o comportamientos individuales a la hora de entablar las negociaciones, se puede resumir en diez puntos clave lo más importante a tener en cuenta para tener éxito en cualquier negociación internacional:

1.-Obtener información suficiente para valorar si realmente podemos negociar, marcarnos un objetivo razonable que creamos poder conseguir.

2.-Preparar un plan estratégico de elaboración de propuestas con una visión cooperativa, pero competitiva, y adaptarlo lógicamente a los interlocutores.

3.-Siempre es mejor acudir a una negociación dura acompañado, y si es posible de un buen equipo.

4.-Hay que tener bien pensado como iniciar la negociación, e intentar conseguir un entorno físico que te influya positivamente, si es posible.

5.-Hay que controlar perfectamente el flujo de la información y la dinámica temporal de la negociación.

6.-Hay que vigilar mucho el lenguaje de tal forma que cuanto más recarguemos los mensajes, menos creíbles serán.

7.-Hay que cuidar mucho los detalles, por ejemplo, intentando demostrar aprecio con conversaciones informales y de entretenimiento, tomándote algún receso.

8.-Hay que tener capacidad para dar concesiones y hacer cambios en las propuestas. Es como pescar, hay que soltar hilo para luego recuperar.

9.-Si el acuerdo final no va a ser beneficioso ni interesante, es mejor abandonar la negociación. Habrá seguro más oportunidades.

10.-No nos debemos olvidar de firmar al final.

               Siempre cabe la posibilidad de que después las cosas vayan mal, por lo que debemos mantener una buena relación para renegociar en el caso necesario. Y otro dato fruto de la experiencia es que en el ámbito internacional es mucho más rentable, en todos los aspectos, la discusión y el arbitraje que acudir a los tribunales.

               No es necesaria una gran experiencia para llevar a cabo una negociación respetable, y si manejamos bien los dos primeros pasos, el resto funciona inercialmente.

Bibliografía relacionada:

The New Negotiation Edge. G. Kennedy

Behavior of Successful Negotiators. Huthwaite Research Group Report

International Business Negotiations. P. Gaurhi y J.C. Usinier

Estrategia y Gestión del Comercio Exterior. ICEX

Negociación Internacional. Olegario Llamazares y Ana Nieto.

LAS COSTAS PROCESALES DE LOS HONORARIOS DE LOS PERITOS

Las costas procesales, como ya sabemos, son los gastos del proceso, y vienen determinadas en el artículo 241 de la Ley de Enjuiciamiento Civil; extrayendo de su tenor literal observamos que no constituye “numerus clausus”, aunque aquí lo que nos interesa de verdad son los honorarios por peritaciones.

La inclusión de los honorarios de los peritos en la tasación de costas procesales de los gastos de un proceso, viene impuesta por la disposición legal según el artículo 241.1. 4º de la Ley de Enjuiciamiento Civil (“Derechos de peritos y demás abonos que tengan que realizarse a personas que hayan intervenido en el proceso”), pero en todo caso sucede, para que estos gastos sean reembolsados en concepto de costas, deberá tratarse de actuaciones que respeten los límites del artículo 243. De la LEC (“No se incluirán en la tasación los derechos correspondientes a escritos y actuaciones que sean inútiles, superfluas o no autorizadas por la ley, ni las partidas de las minutas que no se expresen detalladamente o que se refieran a honorarios que no se hayan devengado en el pleito”); es decir, de actuaciones que no sean “inútiles, superfluas o no autorizadas por la Ley”. Junto a ello, se exigirá también que la parte que haya de satisfacerlos no tenga reconocido el Derecho a la Asistencia Jurídica Gratuita (Disposición Final 15ª de la LEC (“Asistencia pericial gratuita en el proceso a cargo del personal técnico adscrito a los órganos jurisdiccionales, o, en su defecto, a cargo de funcionarios, organismos o servicios técnicos dependientes de las Administraciones públicas.

Excepcionalmente y cuando por inexistencia de técnicos en la materia de que se trate, no fuere posible la asistencia pericial de peritos dependientes de los órganos jurisdiccionales o de las Administraciones públicas, ésta se llevará a cabo, si el Juez o el Tribunal lo estima pertinente, en resolución motivada, a cargo de peritos designados de acuerdo a lo que se establece en las leyes procesales, entre los técnicos privados que correspondan”) por la que se modifica el art. 6.6 LAJG).

Ya sabemos que los peritos podrán ser designados por las partes (art. 336.1 LEC) o por el Juez (art. 339 LEC), si bien, en este último caso, la designación podría ser instada por una de las partes (art. 339.2 LEC), por ambas partes “ab initio” (art. 339.2.III LEC) o consecuencia de alegaciones o peticiones complementarias acaecidas durante el transcurso del procedimiento (art. 339.3 LEC) o bien, por último, de oficio por el propio Juez (art. 339.5 LEC).

Con la única salvedad del último de los supuestos enumerados (perito designado de oficio por el órgano judicial), en todos los demás casos, los honorarios de los peritos podrán pasar en concepto de costas siempre que la actuación no sea inútil ni superflua. Y sucede al respecto que, en función de uno u otro supuesto, se conocerá “a priori” la correcta inclusión de dicha partida en la tasación, pues, en determinados casos, se hace necesario un previo juicio sobre la pertinencia o utilidad de la prueba pericial. Obviamente, en tales casos, la adecuación de dicha partida a los requisitos del art. 243.2 LEC está perfectamente justificada.

José Ramón Vozmediano. Perito de parte y Perito Tasador se seguros en siniestros y riesgos diversos (ORDEN REGULADORA MINSTERIO DE ECONOMÍA Y HACIENDA).

Fuentes: Derecho Procesal Civil. Vicente Gimeno Sendra. LEC.