Las obras que necesitan garantía obligatoria según la LOE

Otra de las muchas asignaturas pendientes de los técnicos es la relativa a los seguros en la construcción, y dentro de este amplio espectro, a las obras que quedan aseguradas obligatoriamente por las disposiciones de la Ley de Ordenación de la Edificación. Hacemos un rápido viaje a través de la misma para hacernos una idea general.

               Proclama la LOE en su Exposición de Motivos como uno de los objetivos de esta Ley el establecimiento de unas garantías obligatorias con las que hacer frente al resarcimiento por los defectos constructivos. Es decir, la resolución judicial que declare la responsabilidad de uno o varios agentes de la edificación no basta, es preciso además que los daños sufridos sean efectivamente reparados o indemnizados.

               Para tutelar los intereses de los propietarios de los edificios ha decidido el legislador imponer con carácter imperativo un sistema de garantías con el que se cubran los daños materiales causados en los edificios.

               No obstante lo apuntado, advertimos en la Ley una serie de condicionamientos o restricciones a la pretendida obligatoriedad de las garantías, como son la que obliga únicamente a los agentes de la edificación  sin imponer una obligación paralela a las entidades aseguradoras. La decisión de excluir del ámbito de las garantías obligatorias a las edificaciones en las que el promotor sea una administración pública, y las dos excepciones introducidas  de forma más tardía, la autopromoción y la rehabilitación. Debemos conocer que el supuesto de garantía decenal se aplica únicamente a los edificios destinados a viviendas.

               Con relación a la deficiencia advertida en la LOE por la que no se obliga a las entidades aseguradoras a contratar los seguros de esta ley, puede suceder que estando los agentes dispuestos a cumplir con las prescripciones legales, se niegue la entidad aseguradora motivada generalmente por los informes desfavorables de la entidad de control. Aunque la obligación de suscribir las garantías no existe hasta la conclusión de las obras, según se desprende del artículo 19.2.b) de la LOE, en la práctica se llevan a cabo unas negociaciones previas con la compañía aseguradora al inicio del proceso edificatorio, para que ésta pueda supervisar la ejecución de las obras mediante una oficina de control (OCT). Así las cosas, para evitar la posible negativa o cambio y búsqueda de diferentes compañías aseguradoras, deberá procurarse que el edificio reúna unos niveles adecuados de calidad, informando favorablemente sobre este extremo la entidad de control.

               En los casos en que sea el promotor una Administración pública excluye expresamente el artículo 13 de la LOE la aplicación de las previsiones legales relativas a la suscripción obligatoria del seguro, en perjuicio por ejemplo de los adquirentes de viviendas de promoción pública, y por prolongación de protección pública. Ya se sabe, más pobre menos garantías, la administración siempre gana.

               Ya hemos dicho que la obligatoriedad de las garantías queda sometida únicamente a edificios cuyo destino principal sea el de vivienda. Esta obligatoriedad puede entenderse ligada como una aportación a la Ley  26/1984, de 19 de julio, General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios. Será la Dirección General de los Registros y del Notariado la que irá determinando en la práctica cuándo un edificio tiene como destino principal la vivienda, a través de las Resoluciones dictadas por la misma.

               La exclusión del autopromotor individual fue introducida posteriormente a la LOE mediante el artículo 105 de la Ley 53/2002, de 30 de diciembre, de Medidas Fiscales, Administrativas y del Orden Social. Posteriormente se introdujo una modificación en la disposición adicional segunda de la LOE, por la que explícitamente se excluye del ámbito de la garantía obligatoria al autopromotor individual de una única vivienda unifamiliar para uso propio.

               En relación a las obras de rehabilitación, que según la LOE quedan dentro de su ámbito, hay que tener en cuenta alguna puntualización. Difícilmente será asegurable un edificio rehabilitado si fue construido previo a  la aplicación de la LOE. Actualmente las compañías aseguradoras consideran que la alusión de la ley a las obras de rehabilitación es extensiva a cualquier obra que se realice sobre edificios preexistentes, no suscribiéndose los seguros con relación a las mismas-previas a la LOE-. La cuestión finalmente se vuelve a dejar en manos de la DGRN.

Bibliografía:

Ley de Ordenación de la edificación.

Responsabilidades y garantías de los agentes de la edificación. Celia Martínez Escribano.

La responsabilidad civil en la nueva LOE. José M. Fernández Hierro.

Comentarios a la LOE. Edit. Aranzadi.

¿Economía colaborativa o capitalismo colaborativo?

La economía colaborativa está en boca de todos, y está en el candelero de su regulación. Como en todos los ámbitos de esta vida, tiene detractores y seguidores, pero estadísticamente son mayoría los que piensan en positivo acerca de su nacimiento y desarrollo.

Muchos pueden pensar, en este modelo colaborativo, como una relativa solución al progresivo problema del paro. Verdaderamente tendemos a una forma de trabajo libre o liberalizado y autónomo, en el que trabajemos el tiempo que nos apetezca-sin horarios-, pero lógicamente a costa de ingresos más reducidos. De cualquier manera, queramos o no, el camino es ese.

Pero se aprovechan de ello las nuevas empresas de trabajo colaborativo para hacer su agosto a costa de esta modalidad laboral, o son las mismas las que lo han promocionado y desarrollado.

Un informe de ESADE señala que el 95 por ciento de los beneficios de esta actividad se queda en el 1 por ciento de las plataformas de trabajo o economía colaborativa.

La economía colaborativa, si bien es pujante y transforma la forma de organizar la producción y comercialización, al mismo tiempo adolece de viejos defectos que para algunos críticos le convierten en una especie de “capitalismo colaborativo”, al mismo tiempo que para otros críticos debe trascender la exploración de un nuevo modo de producir para dar paso a un nuevo modo de vida. Siempre nos toca estar en medio de las corrientes, para mal o para peor.

Cerca del 50 % de las transacciones de lo que conocemos como economía colaborativa está en manos de 17 empresas: las denominadas ‘unicornios’, valoradas en miles de millones de dólares", según la IV Antena de Innovación Social, titulada "Nosotros compartimos. ¿Quién gana? Controversias sobre la economía colaborativa", publicada por ESADE.

Según Heloise Buckland, una de las autoras del informe, “a menudo estas empresas obtienen beneficios a partir de activos que no son suyos", refiriéndose al hecho de que empresas como Uber (valorada en 64.000 millones de dólares) o Airbnb, que actualmente son los mayores proveedores de transporte y de alojamiento del mundo, no disponen de activos inmobiliarios ni de automóviles en propiedad. Por su parte, Lucía Hernández, connector de OuiShareen Barcelona, señala que "el 95 % de los beneficios de la economía colaborativa se lo están llevando el 1 % de las plataformas".

Según David Murillo, profesor del Departamento de Ciencias Sociales de ESADE y también coautor del estudio, las dudas sobre quién obtiene los beneficios, qué tipo de relaciones laborales se establecen, o cuál es el impacto medioambiental real de estas iniciativas, hacen que sea "necesario analizar la distancia entre la promesa que supuso la economía colaborativa y lo que ha sido hasta ahora".

Para el profesor Murillo, "es imprescindible hacer hincapié en la evaluación del impacto social, en el tipo de cooperación que se establece con el resto de agentes y en su capacidad para resolver problemas sociales acuciantes. Estos deberían ser los elementos centrales del análisis sobre qué es y qué no es la economía colaborativa".

El estudio analiza con profundidad el caso de la start-up francesa BlaBlaCar, y mide el grado de influencia y el impacto de diez casos de éxito de innovación social a partir de la economía colaborativa y, a partir de estos casos, propone cinco variables básicas para medir el grado de innovación social de este tipo de iniciativas: el impacto social positivo, la sostenibilidad económica, la innovación, la colaboración intersectorial y el potencial de poder escalar.

La idea principal es ilustrar cómo las organizaciones en este ámbito pueden generar un impacto social positivo, a pesar de las controversias. En este sentido, los expertos de ESADE señalan que es necesario establecer un marco para medir el impacto social de dichas iniciativas.

Otras voces críticas

La Comisión Europea, en un reciente informe, señala asimismo que el hecho de que determinadas empresas sirvan para cumplir con retos sociales, no significa que se trate de un modelo concreto de economía colaborativa.

Otro informe desarrollado por Autonomiasur señala a su vez que "lo que comenzó como la promesa de cambio o transformación se parece cada vez más a una nueva redefinición del capitalismo. De ahí que sea más apropiado denominarlo “capitalismo colaborativo”, “capitalismo de plataforma” (Sasha Lobo y Martin Kenney) o, incluso, “economía de bolos” (gig economy; se traduce bolos como los realizados por los grupos musicales). Las corporaciones y empresas de este sector utilizan perfectamente las nuevas herramientas tecnológicas de internet y aprovechan los recursos o servicios que producen otros para el enriquecimiento de unos pocos “emprendedores”, señala este informe de Autonomiasur.

El foro que promueve El Club de las Indias, profundiza en la verdadera naturaleza de la innovación que suponen los modelos colaborativos. Propone superar el «consumo colaborativo» y la lógica centralizadora del «startupismo» y convertir la fraternidad en abundancia, así como trascender la exploración de un nuevo modo de producir para construir, sencillamente, un nuevo modo de vida.

La regulación del mercado inmobiliario colaborativo en evolución

La regulación de la economía colaborativa está en pleno proceso explosivo

La economía colaborativa ha cogido velocidad de crucero, pero discurre por caminos sin firme adecuado. No tenemos claro si el futuro laboral podría depender en gran medida de modelos así. Por todo ello, las administraciones se han puesto manos a la obra para intentar controlarla. La regulación de la economía colaborativa sigue en plena ebullición. La justicia británica acaba de reconocer a los conductores de Uber el estatuto de asalariados, algo que puede ocurrir también en USA. Y Francia obliga a los usuarios de plataformas colaborativas a cotizar a la seguridad social y a gravar las transacciones.

La justicia británica acaba de reconocer a los conductores de Uber el estatuto de asalariados. En Estados Unidos, la misma compañía está en los tribunales por demandas en California y Massachusetts, lanzadas hace tres años por un colectivo de conductores que no se consideran trabajadores independientes.

Pero en lo que respecta al mercado colaborativo de apartamentos y viviendas de vacaciones, por el impacto que tiene en el mercado inmobiliario, Airbnb es un mercado comunitario para publicar, descubrir y reservar viviendas. Es otro referente de la economía colaborativa que se enfrenta asimismo a un endurecimiento de la regulación.

En el espacio de EEUU se están dando cambios importantes en el ámbito normativo, así en Nueva York una nueva ley prevé poner multas de hasta 7.500 dólares a los usuarios que contraten servicios de corta duración, una actividad que daña al sector hotelero. Esta ley podría cuestionar su actividad en la ciudad.

También en San Francisco, Airbnb puede ser penalizada con 1.000 dólares diarios por alojamientos no aceptados. Su plataforma de reservas está asimismo prohibida o cuestionada en otras ciudades.

A nivel europeo, y más concretamente nuestros vecinos de Francia, la Asamblea Nacional acaba de aprobar una disposición que obliga a los particulares que alquilan o venden bienes a través de plataformas colaborativas como Airbnb, Zilok (alquiler de objetos entre particulares) o Drivy (alquiler de coches) a afiliarse y a pagar las cotizaciones de la seguridad social. Esta medida se suma a otra anterior de pagar impuestos por este tipo de transacciones.

La ordenación legal de los diferentes formatos de la economía colaborativa está todavía en plena ebullición, con diferentes reacciones y regulaciones según los países que ha llevado a la Comisión Europea a emitir recomendaciones dirigidas a orientar y a ayudar a aplicar la normativa comunitaria a los servicios que se encajan dentro de la economía colaborativa.

Europa aplica leyes distintas en cada ciudad para regular la implantación de empresas como Uber o Airbnb. En España, las normas están aún más fragmentadas y afectan especialmente a empresas como Uber y Airbnb.

El casco inteligente que previene de los riesgos laborales

La semana pasada, Fira Barcelona acogió la IOT Solutions World Congress, el punto de encuentro europeo entre desarrolladores, multinacionales y público en general para comprender el futuro de la tecnología y, en definitiva, de la sociedad del siglo XXI. El certamen se ha convertido en el más importante de Europa. Entre algunas de las soluciones que han aportado cientos de empresas para mejorar nuestro porvenir, hay una en concreto, que aplicada en la producción en general, va a dejar de lado a los denominados recursos preventivos:

El casco que previene de los riesgos laborales

Está diseñado para evitar que sus usuarios sufran las consecuencias de trabajar en lugares de riesgo como minas o almacenes que manufacturan sustancias peligrosas.

Sus múltiples sensores de impactos, inclinación y movimiento entre otros realizan mil comprobaciones por segundo para evaluar la integridad y el entorno del trabajador.

Angelhelmet es el casco inteligente diseñado y desarrollado por la empresa andaluza Presistem, con capacidad de velar en todo momento por la integridad, la seguridad y la vida de los trabajadores de minas y operarios de grandes industrias.

Inicialmente orientado hacia el sector de la minería, Angelhelmet incorpora un avanzado sistema de sensores y elementos de comunicación que permiten un altísimo nivel de seguridad. Así, por ejemplo, incorpora sistemas de detección de gases / atmósfera contaminada, de movimiento, de impactos y sus características y de localización activa y pasiva. Incluye también diversos sistemas de comunicación, como avisos mediante vibración, luces LED y sonido, mensajería de texto, y emisión de SOS.   Además, incorpora un evolucionado sistema interactivo e inteligente de control y vigilancia de la integridad y la seguridad del operario, tomando decisiones si éste no responde e informándole de posibles peligros. El casco, con su innovador sistema de protección despierta ya, incluso antes de su lanzamiento, un gran interés en diversos países.

Además, el casco desarrollado por la empresa Angel Helmet dispone de emisor y receptor de mensajes de texto y llamadas de emergencia, con lo que la comunicación con el usuario es óptima, gracias a la conexión wifi que puede establecer en el interior de una mina y la conectividad GPS y GPRS en el exterior.

Además, de cara a la futura evolución de Angelhelmet, Presistem e IAT ya están analizando nuevas aplicaciones de este producto hacia otros sectores donde prima la seguridad, como podrían ser el deporte, la extinción de incendios y la construcción, entre otros.

URBÓTICA y la industrialización de la construcción

Parece ser que se están dando pasos de gigante en la industrialización del sector de la construcción y las infraestructuras. Siempre se ha pensado en el retroceso que este campo tenía con respecto a la innovación tecnológica, la digitalización y otras modernidades. A pesar de que era algo necesario e imparable, también es cierto que influye de manera muy notoria el gran peso de la mano de obra que soportan las construcciones y obras. Ya sabemos, que el artículo número uno es eliminar problemas, y la mano de obra es un problema hoy en día. Y si además, esa mano de obra es de las menos cualificadas, el problema se multiplica.

Llegan tiempos nuevos para el ladrillo, para bien o para mal. Positivo para los que sean capaces de adecuarse a las circunstancias, y negativos para los que se queden de piedra esperando al santo advenimiento.

Tal es ya el movimiento, que se ha visto reflejado hace poco en Madrid, en el evento internacional ePower & Building, que por primera vez une todas las ferias relacionadas con el ciclo constructivo (Construtec, Veteco, BIMExpo, Matelec y la recién creada Urbótica) con la idea de compartir sinergias y convertir esta cita en referencia para el sur de Europa.

Así, de esta forma, los profesionales han podido comprobar de cerca como las empresas expositoras son capaces ya de levantar estructuras prefabricadas de hasta 20 plantas en altura y realizar una vivienda industrializada inteligente de la empresa compuesta por dos módulos ensamblados en la misma feria para su exhibición.

El comentario más extendido hace referencia al ahorro de costes y a la velocidad de ejecución, sin despreciar la considerable mejora de la calidad y los acabados.

Todo parece encaminado, finalmente, a lo que tantos técnicos en ejercicio y en proyecto temían, a la industrialización y al potencial fin de humanizados diseños y deshumanizados presupuestos.

Ahora, la misión es conseguir que las máquinas y los programas informáticos coticen también a la Seguridad Social, y si es posible en función del número de trabajadores a los que sustituyen. Se están solucionando problemas de costes puntuales, y se crean otros de mayor envergadura y de muy difícil solución. Esto es ya imparable, la cuarta revolución industrial ha llegado, y con ella la destrucción de cinco millones de puestos de trabajo. Debemos estar preparados para no quedarnos otra vez descolgados.

Perito de parte vs perito judicial

Subyace un pensamiento inevitable en la mente de los peritos, de que, si se alcanzara en el pleito el estadio de la designación de perito judicial, esta misma peritación echará por tierra todo el valor de las peritaciones de parte. Es decir que tiene un poder probatorio superior a las de parte y un poder decisorio. Algo que no puede ocurrir, ya que se desplazaría la carga de la responsabilidad judicial al perito.

Es muy probable también que entre un gran número de peritos no se tenga el conocimiento de que la actual Ley de Enjuiciamiento Civil regula la posibilidad de que sólo las partes puedan solicitar este tipo de pericia (la judicial), si lo «entienden conveniente o necesario para sus intereses». De ello se infiere que las partes son libres para solicitar un segundo dictamen pericial, pero con carácter «complementario» a los aportados en sus escritos de alegaciones.

En todo caso, es el Juez el competente para resolver esa petición sin que esté vinculado por la solicitud, aunque fuere unánime de las partes, ya que sólo la acordará si lo considera “pertinente y útil” (artículo 339.2 LEC). El Tribunal sólo puede acordar este tipo de medio de prueba a instancia de parte; de oficio, únicamente, en el supuesto de los procesos civiles inquisitivos a los que se refiere el art. 339.5 LEC.

Debemos saber que es el Tribunal el único competente para apreciar los dictámenes periciales conforme a las reglas de la sana crítica, sin que esté sometido a las conclusiones valorativas realizadas por los técnicos. Del mismo modo, si duda acerca de la verdad o falsedad del hecho jurídico controvertido y apreciado por los peritos debería resolver la incógnita acudiendo a las normas de la carga material de la prueba (art. 217.1 LEC) y no ordenando la práctica de una pericial judicial dirimente como diligencia final, pues al hacerlo tiende a tergiversar el nuevo sistema ya que parte de la errónea base de que el perito judicialmente designado tiene un valor probatorio superior al obtenido por las partes. En este sentido, el dictamen pericial «privado», que el actor introduce en el proceso como escrito que acompaña a su demanda y, en su caso, el demandado puede hacer lo propio contestar a la demanda, no puede ser calificado de documento privado, luego ratificado por el perito en concepto de testigo, sino de auténtico dictamen pericial sometido, como los designados por el Tribunal, al principio de la libre valoración de la prueba previsto en el art. 348 LEC.

La idea de que el perito judicialmente designado sea más imparcial que el aportado por las partes, no es acertada, pues ambos peritos están sometidos a la obligación de decir verdad bajo sanción penal en caso de incumplimiento de sus deberes (art. 335.2 LEC). Y porque la pericial privada, a diferencia de la judicial, puede contradecirse mediante el correspondiente contra informe. Finalmente, aunque es evidente, que los honorarios del perito privado son abonados por la parte que los solicitó, lo que redunda en una pérdida de imparcialidad objetiva, el perito judicialmente designado también puede saber quién es la parte que ha de soportar el pago de sus servicios y, en su caso, aceptar o rechazar su designación.

José Ramón Vozmediano

Fuentes: Derecho Procesal Civil. Vicente Gimeno Sendra. Ley de Enjuiciamiento Civil /2000

¿Innovación pensando en el lucro?

El experto David Roberts, en innovación y miembro de Singularity University, la universidad de Silicon Valley, cree que la certificación ya no es útil. Y cuando habla de la certificación, se refiere al peregrino modelo de enseñanza actual basado en las mismas materias estudiadas desde hace más de cincuenta años, y su sistema de acreditación y control de las titulaciones.

En su universidad, los alumnos están llamados a utilizar la tecnología para resolver los ocho grandes desafíos del planeta: alimentar a toda la población, garantizar el acceso al agua potable, la educación para todos, los servicios sanitarios básicos, la energía sostenible, vigilar la seguridad, cuidar el Medio Ambiente y acabar con la pobreza. Todo en menos de 20 años. En este aspecto, imagino que, con la aplicación de la tecnología, no sea necesario el esfuerzo de muchos estudiantes y nos llegue a tiempo a los que ya nos cuesta hasta leer dos páginas de un libro del “tirón” …

Según expone en la entrevista, los programas académicos cerrados y la acreditación ya no tienen sentido porque en los cinco años que suele durar los grados los conocimientos se quedan obsoletos. Ellos no ofrecen grados ni créditos porque el contenido que enseñan cambia cada año:
“Tenemos que darnos cuenta de que la vida es corta y de que puedes hacer cosas ordinarias o extraordinarias. Cuando estás en clase con otras personas, empiezas a darte cuenta del potencial que tienes, tu visión de ti mismo y de futuro cambia. No llegas a ese punto con el método habitual de recibir información únicamente.”
“La educación se ha roto. Hemos enseñado a la gente de la misma forma durante los últimos 100 años y, como hemos crecido en ese sistema, creemos que es normal, pero es una locura. Tenemos que enseñar herramientas que ayuden a las personas a tener una vida gratificante, agradable y que les llene.”
Hoy en día, la cuestión más importante que nos planteamos todos es la del futuro laboral, ante las expectativas tecnológicas que nos acechan. Según las ideas propias del gurú, el ingenio es infinito, y si hablamos de dinero, el ingenio se eleva exponencialmente, y desarrollaremos la imaginación de forma descomunal para resolver esos problemas de futuro: “La cuestión que me preguntas es si el dinero va a ser más o menor importante en el futuro. Yo solía pensar que la evolución de la tecnología hace que los costes bajen y que la gente pague menos por los mismos servicios. Siguiendo esa predicción, se podría pensar que vamos a trabajar menos porque no necesitaremos tanto dinero y vamos a tener más ocio. Es incorrecto. El ser humano va a seguir creando productos excepcionales, como el iPhone; todo el mundo querrá uno. Tendremos que ser capaces de crear valor para generar dinero y poder comprar esas cosas. La realidad virtual, la impresión 3D, o la salud van a ser algunos de los campos que nos van a sorprender. El mundo seguirá girando alrededor del dinero, que es la energía para hacer cosas o cambiarlas. Esos nuevos inventos te inspirarán a trabajar para poder comprar.”

Vienen retos muy interesantes para la población que dispone de los recursos suficientes y necesarios para un potencial desarrollo, pero no podemos olvidarnos del mayor porcentaje, en constante incremento, de habitantes de este mundo que tan apenas pueden comer, no ya trabajar, y que será extremadamente complicado que puedan utilizar su imaginación para crear ambientes “cool”.

Los jóvenes españoles piensan que su futuro es horrible

Más de la mitad de los jóvenes españoles cree que tendrá que emigrar por trabajo en los próximos dos años, esta y algunas otras conclusiones se han expuesto en la investigación 'Jóvenes y empleo, desde su propia mirada' presentado por el Centro Reina Sofía sobre Adolescencia y Juventud, y cuyos autores son Ignacio Megías y Juan Carlos Ballesteros.

Los jóvenes son, sin duda, uno de los colectivos que de forma más directa han sufrido y sufren los efectos de la crisis económica. Los jóvenes (entre los 20 y 29 años) soportan una tasa de paro del 35,7%, además de precariedad y bajas remuneraciones. Una situación que dura años y que ha provocado que casi la mitad (45%) crean que tendrán menos oportunidades laborales que sus padres. Y no sólo eso, sino que piensan, además, que los años pasan sin adquirir una experiencia laboral para el futuro.

Proyección de negativismo

Los datos ofrecen una visión bastante negativa de su futuro laboral: un 74% considera bastante o muy probable tener que trabajar de lo que sea, un 67% tener que depender económicamente de su familia y más de la mitad cree que deberá marcharse al extranjero para trabajar en los próximos dos años.

Este se ha convertido en un país de pandereta donde la preparación no tiene cabida, porque los sectores más determinantes no la necesitan, son de baja productividad y de una esclavitud demostrada.

Y dada la situación económica y social actual a corto y medio plazo, y aunque mayoritariamente se muestran dispuestos a esforzarse, parecen haber asumido un horizonte desesperanzador: esperan poco del futuro, creen escasamente en sus posibilidades y aceptan resignados una perspectiva donde la inclusión laboral es de mera supervivencia.

Estas son algunas de las principales conclusiones del estudio “Jóvenes y empleo, desde su propia mirada” que ha sido presentado por el Centro Reina Sofía sobre Adolescencia y Juventud en el Espacio Fundación Telefónica en el marco de la jornada “Jóvenes y empleo, una mirada desde el Derecho, la Sociología y la Economía”.

La investigación analiza las expectativas, necesidades y deseos de los jóvenes en relación a su formación y a sus perspectivas de incorporación al mercado laboral. En el estudio se abordan cuestiones como la utilidad percibida de los estudios cursados o su adecuación a las expectativas de las empresas; qué medidas reclaman para activar la contratación juvenil; lo que piensan de la labor de las administraciones en este terreno o si contemplan la emigración como alternativa de futuro, entre otras muchas.

 Los jóvenes españoles siguen confiando de manera abrumadora en su formación como la mejor vía para encontrar trabajo: casi 3 de cada 4 entrevistados los consideran una herramienta útil de cara a su inserción laboral, siendo mayoría (54%) los que sostienen la versión más positiva. Son muchos menos en proporción los que declaran una confianza baja en el valor de los estudios como instrumento para encontrar empleo (14,4%) y, una parte muy poco significativa (6,5%), afirma que no servirán directamente para nada.

Esto es el reflejo del modelo de país, en el que los sectores más avanzados han pasado de largo estos años, quizá como producto de la fatídica política de enseñanza, y del estancamiento de la inversión en I+D+I.

La formación y su relación con el mercado laboral

La gran mayoría de jóvenes (61,7%) cree que su formación es adecuada para las necesidades laborales, un 32% piensa que es escasa y, apenas el 3%, reconoce una sobre cualificación. En cuanto al tipo de formación que consideran más útil, casi un 76% piensa que los estudios obligatorios no son útiles, por sí solos, para encontrar trabajo. La suma de quienes creen que los estudios universitarios son útiles para sumarse al mundo laboral supera por poco el 62%. Los que piensan que solo es “regular” representan el 27,6%. Porcentajes muy minoritarios para los que piensan que “poco” o “nada”.

Por el contrario, entre quienes estudian o han estudiado Formación Profesional, el 76,6% piensa que son estudios “muy” o “bastante” idóneos para preparar para el mundo laboral. Es el porcentaje más alto de reconocimiento de utilidad de unos estudios en la preparación para el trabajo, en la opinión de quienes cursan esos estudios. En cuanto a la razón más frecuente en la elección de estudios universitarios se refiere a la vocación (casi el 82%). A mucha distancia se sitúa una atribución utilitarista, para encontrar trabajo (38%); y en tercera posición, pero con mucho menor apoyo, la influencia de los progenitores (18,6%). El resto de motivaciones son prácticamente residuales.

El compromiso de las instituciones

Una buena parte de los jóvenes opina que la actuación de las diferentes Instituciones Públicas para favorecer el empleo es escasa, que o no “hacen nada” o “hacen, pero poco” (porcentajes que superan el 50% de entrevistados). El 80% declaran que son “insuficientes”. Esta visión negativa se acentúa en los jóvenes de mayor edad. Además, la investigación ha detectado un claro déficit informativo sobre ayudas y programas públicos de formación para el empleo de este tipo de programas entre los jóvenes: muy pocos entrevistados declaran tener abundante o suficiente información de los programas públicos (23.8%). La calificación de escasa es la mayoritaria (casi el 53%), seguida de la respuesta ninguna (21.4%).

Qué necesitan las empresas

En cuanto a la visión de las empresas, perciben que buscan trabajadores con “conocimientos y formación” (39.6%), “iniciativa” (38.8%) y la “capacidad de trabajo en equipo” (32%). A relativa poca distancia, señalan un paquete de características: “que acepten las condiciones laborales, sean las que sean” (29.3%), “capacidad de adaptación” (26.8%) y la de “aprendizaje” (25.6%), “entusiasmo” (21,2%) y la “obediencia” (20,1%).

Una visión que pone por encima la proactividad, la responsabilidad y la iniciativa de las personas trabajadoras pero matizada por otra, casi igualmente potente, que muestra la convicción por parte de los jóvenes de que las empresas demandan sobre todo sujetos adaptables y pasivos. Lo que reclaman a la Administración son ayudas para encontrar empleo (49,5%) e incentivos a empresas para contratación juvenil (30,5%).

Expectativas de empleo 

La difícil situación no parece haber mermado las exigencias de los jóvenes frente al trabajo, al menos en el plano ideal. La opción más deseada (44%) pasa por la expectativa de las mejores condiciones posibles (adecuación al perfil personal, buena remuneración, en el lugar de residencia). Lo que más valoran y buscan es la estabilidad (72,1%), muy por encima de los ingresos, la proyección o la conciliación.

La mitad de los jóvenes (49%) considera que las condiciones del empleo en España seguirán igual, por un 32% que considera que mejorarán y un 13% que afirma que empeorarán.

Como parece lógico, entre quienes consideran que las condiciones del empleo en España empeorarán en los próximos dos años, se observa mayor probabilidad con pronóstico de emigrar.

Pese a identificar esa posibilidad, sólo el 4% considera la emigración como primera opción en la búsqueda de empleo, mientras un 24% lo observa como alternativa en caso de encontrar una buena oportunidad, y un 32% como una alternativa en caso de necesidad. Para uno de cada cuatro jóvenes supone el último recurso, y un destacado 12% no se plantea esta cuestión. En definitiva, la emigración no se ve como una opción deseada, sino como fruto de la necesidad.

What is the main problem for building skyscrapers from wood?

WHEN a little-known Canadian architect suggested last year that a skyscraper could be made almost entirely from wood, the head of wood engineering at one of Britain's biggest builders scoffed. When the architects responsible for the world’s tallest building touted a similar "plyscraper" in May, the idea became harder to dismiss.

Fuente:economist.com

July 2013

Skidmore, Owings & Merrill (SOM) has designed dozens of iconic skyscrapers, including the Willis (formerly Sears) Tower in Chicago, the new World Trade Centre in New York and the current record holder, the 830-metre Burj Khalifa in Dubai. All are made primarily from steel and concrete, the materials of choice for tall buildings for over a century. In its recent Timber Tower research project, however, SOM explored the possibility of recreating a 125-metre-tall reinforced concrete residential building in Chicago using a combination of timber columns, wooden panels and concrete beams and joints.

That the project concluded it was technically feasible, economically competitive with traditional building methods, and could reduce the building’s carbon footprint by up to 75% came as little surprise to Michael Green. The Canadian architect who kick-started the "tall wood" concept in 2012 is currently overseeing the construction of the world’s tallest wooden building in northern British Columbia. Expected to be completed next summer, when it will stand at a relatively modest 30 metres, it is a showcase for Canada’s wood products and building expertise.

The case for wooden high rises is rooted in their environmental benefits. While concrete emits nearly its own weight in carbon dioxide during production, the raw material for plyscrapers literally grows on trees, absorbing carbon from the atmosphere as it does so. Responsibly harvested wood is naturally renewing and, when a building is finally torn down, can be recycled or burned for energy.

Tomorrow’s wooden towers will bear little resemblance to pioneer-style log cabins or the timber-framed McMansions popular across much of America. They rely on engineered wood products called "mass timber" where multiple thin layers of wood are glued or pinned to form solid panels and beams. The production process removes natural variations from the wood, resulting in consistent and interchangeable structural elements. These are then cut to fit in computer-guided mills before being shipped to the building site, dropped into place by crane and bolted together.

Mass timber can be designed to exceed the strength of reinforced concrete and generally resists fire well, charring at its surface instead of catching fire like the planks used in most American homes. The flat-pack nature of its assembly can also dramatically reduce the labour and time required on-site, to the extent that a 25-metre-tall, mostly wooden building was built last year in Austria in just eight days.

Mr Green hopes that his Canadian edifice will not hold the "world’s tallest" title for long. He is making his construction system freely available to other architects and builders under a Creative Commons licence. SOM, although not ready to go fully open-source, has at least not patented the design for its Timber Tower.

But challenges to reaching for the sky remain, especially for the biggest construction market in the West, the United States. There are currently no American manufacturers producing one of the most popular engineered wood products, cross-laminated timber (CLT) panels. This makes it impossible for government-financed building projects, which are obliged to use domestic materials, to make the transition to wood. Moreover, the volumes of wood required might strain sustainable resources. Building the Timber Tower would require the equivalent of 1,700 miles (2,700km) of two foot by four foot (60cm by 120cm) planks. “The lumber industry isn’t organised around delivering this volume of timber to a job site,” says Richard Tomlinson II, SOM's managing partner.

Yet another drawback is that CLT is unlikely to make an appearance in American building codes until at least 2018. Projects using non-approved products can often still get built, albeit after expensive testing and with liabilities falling on the shoulders of designers, architects and engineers.

None of these issues seems to be preventing some in the construction industry from branching out into wood. SOM is now actively marketing its system to clients and Michael Green is planning a record-breaking 60-metre plyscraper for a university in western Canada. At less than a tenth of the height of the mighty Burj Khalifa, however, wooden skyscrapers still have a long way to grow.

http://www.economist.com/blogs/babbage/2013/07/tall-buildings?fsrc=scn/fb/wl/bl/plyscrapers

CONSULTOR INMOBILIARIO

“Las casas únicas necesitan profesionales, consultores o agentes inmobiliarios "
El auge de los portales de Internet ha llevado a muchos expertos a vaticinar la desaparición de las agencias inmobiliarias. A medida que las casas se alquilan y se compran de forma directa entre particulares se hace menos necesaria la intervención de una agencia. Pero existe una cosa muy evidente, y es que mientras haya propiedades únicas, seguirá siendo necesario el trabajo de un agente inmobiliario. En el segmento bajo, donde hay muchas casas iguales, es posible comprar y vender a través de una web. Pero en el segmento alto, las cosas son distintas. El precio medio de estas casas puede ser de 1,5 millones de euros aproximadamente. Cada vivienda tiene sus peculiaridades y es difícil que un particular le ponga precio. La gente no quiere negociar directamente con el comprador porque no tiene ni el tiempo ni la habilidad. Necesitan un intermediario que les ayude a sacar el máximo rendimiento.

GESTOR TÉCNICO DEL PATRIMONIO INMOBILIARIO

Hay un dato muy interesante, que no se nos está pasando por alto, y es el del gran volumen de operaciones de cambio de manos de los activos inmobiliarios. Y yo pienso que las transacciones son ejecutadas por intermediarios o agentes, no de prestigio profesional, pero si con “capacidad de contactar” en la mayoría de casos. Lógicamente asesorados y ayudados por especialistas en la materia.

               ¿Qué va a suceder a partir de ahora con esos activos-los más- que llevan la friolera de unos seis o siete años abandonados y con sus constantes vitales caducadas? Y que por cierto van a tener la ventaja de ponerse en forma en otros dos años aproximadamente para poder venderse o arrendarse al público finalista.

               Dada esta coyuntura, veo un potencial nicho para otro tipo de técnicos más capaces para el desarrollo de la gestión que debe poner al día todos los activos inmobiliarios. Técnicos menos asociados al Real Estate y más preparados y experimentados en los asuntos propios de la gestión Administrativa y de la construcción.

               Podríamos denominarla una gestión patrimonial técnica, patrimonial de activos inmobiliarios y no mobiliarios lógicamente.

               Hay que estar preparados a nivel global o internacional, puesto que según se desprende de los informes y análisis de las primeras consultoras a nivel mundial, si el año pasado fue muy positivo por las operaciones realizadas, se espera que en este 2014 se dupliquen las cifras del año anterior.

               Pero cuando hablamos de gestión patrimonial lo hacemos de un espectro muy amplio, y que en nuestro país, yo creo, no está bien definida y diferenciada. Se utilizan sinónimos ingleses para enumerar ciertos cargos que a veces no tienen una relación fidedigna con las tareas reales a desarrollar. Y otro problema añadido es la falta de especialización de las empresas en España, que por su pequeña dimensión se ven obligadas a ejecutar todo tipo de operaciones y trabajos. Los términos Property Manager o Facility Manager a veces se usan para funciones similares cuando no debe ser así.

               En los países anglosajones el término Property Manager se utiliza para esos agentes expertos en realizar operaciones inmobiliarias en general. En España es asimilable a un administrador de patrimonio que gestiona la parte más económica y legal: políticas y análisis de inversiones, alquileres, cobros, contabilidad, etc.

               Creo que de lo que estamos hablando sería de un Director de Patrimonio, Gestor técnico de patrimonio y en última instancia un Facility Manager. En estos puestos sí que cabrían las posiciones de técnicos que quieran especializarse en el mantenimiento y la gestión de licencias y calidad, permisos, rehabilitaciones y reformas de espacios, acondicionamientos, y contrataciones de seguros, servicios, suministros y obras. Que según mi humilde opinión tiene un gran futuro.

               Algunos servicios que se pueden desempeñar son: Auditoría técnica de edificios, Consultoría de costes, Supervisión de proyectos, Optimización de costes, Gestión y obtención de licencias, Estudios de viabilidad, Definición programa de necesidades, Gestión económico financiera de proyectos, Estudios de patologías y rehabilitación, Consultorías energéticas, de telecomunicaciones y de seguridad, Gestión de entornos de trabajo, Definición e implantación de planes de mantenimiento, Licitación y asesoramiento en los procesos de contratación y Control,Planificación y gestión de costes, plazos y calidad.

               Actualmente existen grandes empresas que ofrecen todos los servicios, pero desde mi experiencia y perspectiva, utilizan los especialistas que han realizado operaciones de relaciones y mercadeo para los aspectos más técnicos, y es ahí donde fracasan.

               Llega un gran potencial de activos con licencias caducadas, servicios sin terminar, falta de remates, cambios de uso y espacios, etc., y eso es motivo para el aprovechamiento de técnicos con experiencia y sin ella que quieran dedicarse de lleno a esa labor.

CIFMers ¿Por qué un congreso de facility managers? http://t.co/sNen0PlzRB vía @inmodiario
— GIVOMA (@GESTIVOMA) Mayo 5, 2014

ANALISTA DE RIESGOS INMOBILIARIOS

Los analistas de riesgos estudian las causas de las posibles amenazas y probables eventos no deseados, así como los daños y consecuencias que éstas puedan producir. Son utilizados como herramienta de gestión en estudios financieros y de seguridad para identificar riesgos (métodos cualitativos) o para evaluar riesgos (generalmente de naturaleza cuantitativa).

La promoción inmobiliaria representa una actividad compleja que requiere un análisis muy detallado y una amplia formación. Se trabaja con fuerte inversiones, largos periodos de maduración y con una tasa de riesgo muy alta. Por ello, es importante dominar todas las áreas de conocimiento que la integran, para así poder evitar desviaciones que pueden poner en peligro la viabilidad del negocio inmobiliario.

En el actual entorno económico, la clave de la competitividad en el sector inmobiliario radica en la adaptación al cambio mediante la profesionalización de los profesionales intervinientes en este proceso productivo.

Hasta ahora eran muy pocos los profesionales técnicos formados en dicha área de conocimiento y las posibilidades laborales que se están ofreciendo-sobre todo a raíz de la crisis del ladrillo- a esta profesión son muy amplias, pudiendo trabajar para o como asesor de: Entidades bancarias, fondos de inversión, promotoras inmobiliarias, sociedades patrimoniales, etc.

Se trata básicamente de identificar las primas de riesgo y de optimizar proyectos, adaptándolos al nuevo ciclo inmobiliario, principio básico para que un proyecto llegue a ser viable y, por consiguiente, financiable.

               Son muy pocos los profesionales formados en España en dicha área de conocimiento. Estos profesionales aportarán al sector inmobiliario  una nueva visión y la necesaria adaptación, puesto que el sistema de análisis aplicado en el anterior ciclo inmobiliario hoy en día ha quedado obsoleto. Estos profesionales analizan los riesgos vinculados a cualquier tipo de activo inmobiliario, estudiando en sus informes más de 50 factores de riesgo que puede hacer inviable un desarrollo inmobiliario. No sólo analizan los riesgos, sino también cómo poder minorar los mismos, desarrollando un análisis para revalorizar dichos activos o proyectos inmobiliarios y por tanto, ayudar a la recuperación del mercado inmobiliario.

El sector inmobiliario y de la construcción es un componente fundamental del PIB, y su saneamiento y recuperación es condición necesaria para la reactivación económica. En este sentido, los analistas podrán trabajar para particulares que cuenten con activos inmobiliarios (edificios, solares, fincas urbanizables, etc.), para entidades y organismos tales como empresas gestoras de activos inmobiliarios, promotoras, entidades bancarias, fondos de inversión, SOCIMI, REIT (Real Estate Investimet Trust), Administraciones Públicas, Ayuntamientos, etc. haciéndoles ver cómo poder adaptar sus activos a esta nueva situación inmobiliaria analizando todos los riesgos vinculados a los activos, y cómo poder minorar los mismos con el fin de revalorizarlos y conseguir así la máxima rentabilidad posible.

Mi experiencia en este campo ha sido muy amplia, dado que gran parte de mi ciclo profesional se ha complementado con los análisis y estudios de viabilidad y las negociaciones previas y gestión de compra de suelo e inmuebles. En estos casos siempre para promotoras-constructoras, excepto, ya en estos tiempos de crisis, para un fondo norteamericano.

Requiere en principio un gran conocimiento de todo el proceso urbanístico, de gestión y constructor, y conocer perfectamente el ámbito legal y mercantilista del proceso.

Cuando la construcción era boyante, los técnicos huían de estos cometidos, pero el descenso de la misma, los cambios en los modelos productivos y la crisis le han dado un gran empujón. Reconozco que por mi idiosincrasia es una faceta profesional muy interesante, pero a la vez poco reconfortante.

PERSONAL SHOPPER INMOBILIARIO

PERSONAL SHOPPER INMOBILIARIO              

 La definición literal del término anglosajón  “personal shopper” es "comprador personal". Inicialmente, el Personal Shopper es una persona que ayuda a sus clientes a elegir y comprar objetos de diverso tipo (decoración, regalos, etc.) pero sobre todo, artículos de moda. El personal shopper puede acompañar a los clientes a las tiendas estableciendo rutas de compra personalizadas o comprar los objetos por su cuenta si el cliente no dispone del tiempo suficiente.

Esta profesión nació en Nueva York en los años 80 para ayudar a aquellas personas a las que su apretada agenda les impedía realizar determinadas compras. Actualmente, se ha extendido a las principales ciudades del mundo occidental. Los clientes son por lo general personas acomodadas o que gravitan en torno al mundo de la moda o del espectáculo con poco tiempo a su disposición. También es habitual que las grandes boutiques y grandes almacenes pongan a disposición del cliente personal shoppers que les orientarán sobre las prendas a comprar en función de sus características.

El termino personal shopper  está  relacionado con la moda, pero ahora podemos decir que ha traspasado fronteras y encontramos al personal shopper inmobiliario. La imperiosa necesidad del sector inmobiliario de reinventarse hace que aparezcan nuevos  términos y figuras. Este debe de ser un experto inmobiliario.

El trabajo del personal shopper inmobiliario consiste, como en las demás categorías, en recibir y seleccionar la información necesaria para obtener el resultado esperado. Reuniones, búsquedas, visitas, análisis y valoraciones, presentaciones, etc. En general se trata de acompañar física y virtualmente al cliente en su búsqueda.

               Personal shopper inmobiliario y cliente visitan las viviendas  seleccionadas juntos, y en el momento de decidir, es el personal shopper el que se encarga de la negociación y cierre, contando con la ventaja de que es un conocedor  del mercado  y siempre velando por los intereses del comprador.

                                                                        Es una excelente idea dejarse aconsejar y ayudar por expertos. 

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