¿HAY TRABAJO EN EL SECTOR DE LA CONSTRUCCIÓN EN NORUEGA?

Después de leer, hace nos días, un artículo de EXPANSION en el que hacía referencia a los países mejor situados para encontrar oportunidades laborales, y centrándome en lo que nos interesa: el sector de la construcción, me sorprendió que el único o máximo interesado cercano es Noruega:

“Katia Titton, responsable de International Mobility de Adecco, precisa que Noruega es uno de los que más talento busca en sectores como la ingeniería, el petrolero, el sanitario y el de la construcción (en perfiles más técnicos); y Holanda reclama enfermeros, informáticos e ingenieros. En Francia, asegura Titton, también se buscan médicos, fisioterapeutas e informáticos.”

 En mi afán de estudiar el sector en nuestros países vecinos, y de desestimar otros países ya no tan emergentes y muy lejanos, y a propósito de esta lectura, he realizado unas breves averiguaciones al respecto de este país.

Según describía el magazín  interempresas.net,el crecimiento para este año y el próximo en Noruega se iba a estancar, que no a contraer:

 “Finalmente, hay otro grupo de países que ya cuentan con experimentar crecimiento en 2013, como Suecia o Dinamarca (que esperan acelerarse en 2014) o Noruega (que por el contrario se relajará).”

No parece que por el volumen sea Noruega un país capaz de atraer a una gran cantidad de futuros trabajadores del ramo, ya que según el informe anual de Deloitte, el peso de las empresas de construcción noruegas en Europa es mínimo. Solo una empresa: WEIDEKKE-ASA, está incluida en el top 50, situada en la posición número 25, y además, después del cuadrod del ranking, no volvemos a encontrar ni a la empresa ni al país en todo el informe.

Actualmente podemos adentrarnos en la búsqueda de trabajo en ese país a través de la página TRABAJO EN NORUEGA, donde además observamos algunos comentarios acerca de los mejores buscadores posicionados allí: MANPOWER, ADECCO, etc. y otros más especializados en el sector de la construcción como GRATA, ERGANE O JOBZ.

Apuntar que Noruega es uno de los países con la renta per cápita mayor del mundo: 77.000 euros, y con una de las menores tasas de paro: 3,4% en una población de unos cinco millones de habitantes.

El porcentaje (%) del sector de la construcción con relación al PIB desde el año 2009 al 2012 fue el siguiente: 5,7, 5,4, 6 y 5,9. Parece más bien un estancamiento que un crecimiento. Aunque en otras publicaciones técnicas explicaban que dentro del sector lo que más creció fue la construcción residencial.

Según nos explica el  imprescindible informe país del ICEX:

“El precio de las casas, aumentó un 8% en 2011. Este marcado aumento se debe al aumento en la población, a la mejora de la situación económica y a los bajos tipos de interés. El potencial de crecimiento se calcula de un 6% anual en los próximos 4años. Debido a esto la construcción de vivienda nueva se hará más rentable y se espera un impulso de las inversiones en el sector.

El consumo privado seguirá las líneas generales. El crecimiento de los salarios y de la renta general hará que aumente el poder adquisitivo a pesar del aumento de lostipos de interés. El efecto de este aumento será una ligera disminución del ahorro.

El desempleo se mantendrá en un 3,4% en 2012 y se mantendrá en los mismos porcentajes en los próximos cinco años. En cuanto a los salarios, se espera que hasta 2015 el crecimiento sea del 3,6%. El aumento de la rentabilidad en la industria y la menor disponibilidad de mano de obra, harán que los salarios aumenten más.

 OPORTUNIDADES DE NEGOCIO:

Hay una extensa legislación específica sobre las características mercantiles que han de cumplir las empresas en Noruega. En esta guía se dan sólo unas líneas generalessobre algunos tipos de sociedades que pueden operar en el país nórdico.

Es difícil señalar, en un mercado tan maduro como éste, cuáles son los sectores en los que sea patente el interés no satisfecho de las empresas locales, que conocen perfectamente España, nuestras ferias y nuestros productos. En todo caso se pueden señalar:

Infraestructuras:

El Gobierno y el Parlamento noruego están estudiando la posibilidad de implantar la alta velocidad en Noruega. La red establecería conexión rápida entre la capital y las ciudades más importantes del país como Bergen o Stavanger. Los estudios de viabilidad propusieron 6 líneas: 5 desde Oslo hacia Stavanger, Bergen,

Trondheim, Gotemburgo y Estocolmo; y otra que conecte Stavanger y Bergen, con varias alternativas para cada línea. El 25 de enero de 2012, Ministerio de30

Transportes y Comunicaciones determinó que la construcción de las vías era viable y que el servicio comercial será rentable en todas las líneas menos la que unía Bergen y Stavanger. El primer trayecto a construir sería Oslo-Kristiansand Stavanger por el alto número de potenciales clientes. Solo queda esperar que el

Gobierno presente los concursos públicos para la adjudicación de las obras donde podrían participar empresas españolas.

Además se ha presentado el nuevo plan de transportes 2014-2023 que mejorará las infraestructuras del país por carretera, ferrocarril, mar y aire.

Sustituye al actual plan 2010-2019 y se espera que tenga un 45% más de presupuesto que el anterior.

Construcción:

El sector de construcción (residencial y comercial) y sus sectores asociados, incluidos materiales de construcción, equipamientos...puede permitir algunas opciones a empresas españolas del sector. Puede ser aprovechada la escasez de mano de obra en el mercado local para implantarse como subcontratista o proveedor de empresas locales de gran tamaño, aunque el mercado es bastante competitivo y será preciso un periodo de adaptación al mismo.”

En lo que respecta a la contratación pública, y de acuerdo con las regulaciones del Espacio Económico Europeo, desde enero de 1994 en Noruega está vigente la legislación sobre contratación pública que rige a nivel europeo. Noruega ha firmado también el Acuerdo sobre Procedimientos Gubernamentales (GPA) de la Organización Mundial del Comercio. Estas normas internacionales obligan a Noruega a seguir los procedimientos internacionales sobre transparencia en los procesos de adjudicación de contratos públicos que excedan unos ciertas cantidades.

Con relación a la legislación laboral No se puede contratar extranjeros a menos que tengan permiso de trabajo.

Especiales normativas regulan la contratación de trabajadores nacionales de países miembros de la EFTA y de la UE. Los nacionales de los países miembros de la EFTA pueden desplazarse libremente a Noruega y comenzar a trabajar sin necesidad de obtener un permiso de trabajo. Éste no será necesario durante los tres primeros meses.

Administración de Trabajo y Bienestar, que desde el 1 de julio de 2006 es ‘NAV’ (www.nav.no).

Según el informe del ICEXdel 2012, sólo hay una empresa española relacionada con el sector ubicada en Noruega.

Por todo lo analizado creo que es posible que necesiten la incorporación de algunos técnicos y mano de obra, pero por el peso y el tamaño del sector en el país, imagino que serán cantidades poco significativas. Supongo que dada la coyuntura general del sector en toda Europa, un pequeño porcentaje en algún país ya es importante. También hay que reconocer que este país en concreto, por su desarrollo industrial y en el sector de la energía, disponga de menos personal cualificado en el sector de la construcción. 

¿QUÉ ES EL “DATA ROOM”?/ WHAT IS THE DATA ROOM?

    En la negociación y posterior investigación para la adquisición de inmuebles es imprescindible realizar una correcta DUE DILIGENCE. El propósito de la misma es la generación de confianza para el inversor y financiador.

    En el caso del vendedor, si realmente está interesado en realizar una operación transparente y con todas las garantías, debe disponer de un DATA ROOM.

    El DATA ROOM es el archivo que contiene toda la documentación soporte de la DUE DILLIGENCE. La accesibilidad a toda la documentación y a todos los justificantes necesarios para apoyar cualquier inversión es de una importancia trascendental.

    En la práctica habitual se ha generalizado una mala praxis de la misma, permitiendo un acceso restringido en el tiempo de estudio, precipitando así la realización de una mala gestión, llevada a cabo por personal no experimentado.

    Existe actualmente una gran exigencia de responsabilidad por daños y perjuicios que reclaman los inversores que no han sido informados adecuadamente por sus asesores externos.
    En conclusión, disponer de un DATA ROOM es un signo de garantía para los inversores, donde pueden examinar el conjunto de temas relacionados y las circunstancias particulares del objeto de la negociación e inversión.

In the negotiation and later investigation for the acquisition of real estate it is indispensable to fulfill a correct DUE DILIGENCE. The intention of the same one is the generation of confidence for the investor and financier.

 In case of the seller, if really it is interested in realizing a transparent operation with all the guarantees, it must have a DATA ROOM.

The DATA ROOM is the file that contains the whole documentation support of the DUE DILLIGENCE. The accessibility to the whole documentation and to all the necessary vouchers to support any investment performs a transcendental importance.

In the habitual practice the same mistake is committed always, allowing an access restricted in the time of study, precipitating this way the accomplishment of a bad management, carried out by not experienced personnel.

A great exigency of responsibility exists nowadays for hurts and prejudices that there claim the investors who have not been informed adequately by his external advisers.

In conclusion, to have a DATA ROOM is a sign of guarantee for the investors, where they can examine the set of related topics and the particular circumstances of the object of the negotiation and investment.

 
    

PREVIOUS INVESTIGATIONS IN THE LAND REGISTRY

The matter on that I want to comment comes produced by the incorrectnesses and lack of rigor in the previous analyses and investigations brings over of real estate, realized in the Land Registry.

The legal means for the obtaining of information on the part of the Land Registry are the simple informative note and the certification. For a previous study it might serve us the simple informative note, which is more attainable of obtaining.

The simple informative note expresses the identity of the estate and of the holder, is a brief extract of the seats also in force, identity of the holders, of the in force rights inscribed on the same one, his extension, nature and limitations, as well as prohibitions and restrictions that affect these and to his inscribed rights. The indispensable data to find the necessary information about the estate.

It is necessary to know that the simple informative note is a not authentic way of advertising, for what in case the project goes on to a more serious stadium there would be necessary to request a certification that, signed by the recorder, gives faith of the content of the Land Registry.

It is necessary to have clear that only the inscribed holder is the one that can transmit, since this way it is demanded by the beginning of successive tract, and for it the figure of the Registry to be created, to give the necessary guarantees to the patrimonial transmissions, always, except judicial provision.

The checking registral from loads, something most important in these so convulsed times, comes gathered in the Decree from December 29, 1994 on Coordination of Offices of a Notary and Land Registry as for safety of the real-estate traffic. This one is an instrument of supreme efficiency for the finding of the existence of loads and limitations on the real estate.

We have to have clearly, at the moment of verifying the loads on the real estate, the difference between:

- Urban acts inscribable in the Land registry (art. 1 RD 1093/1997), as the properly regulated ones for the RD, the acts of execution (Acts of approval of the processes of execution of the planning when they suppose the modification of the estates register them affected for the Plan, etc.), the transfers of area with obligatory character, transfers of urban development utilization, the special conditions of concession of licenses in the terms foreseen in the laws, processes of urban development discipline, contentious - administrative resources (cancellation of the planning schemes, licenses, etc.), the firm judgments, and any other administrative act that modifies the domain or any other royal right on certain estates or the description of these.

- Titles deed inscribable with general character as art.2 of the RD 1093/1997, which have his origin in business or contracts between individuals, the orders of the Judge or Court and the administrative certifications, except the cases in which the legislation establishes another thing.

Only to remember that the Land Registry remove by means of official books that constitute the file, and in them there register the seats and preventive annotations of demand, seizure, etc …, the cancellations, the marginal notes and marginal mentions.

LA PRIMA DE RIESGO INMOBILIARIA

       Ante el tan hablado y comentado término económico de "prima de riesgo" en todos los foros actuales, voy a explicar de forma comprensible y rápida el significado que este término tiene aplicado al sector inmobiliario.


    La prima de riesgo no es más que un diferencial que aplicamos a una inversión, considerando el riesgo que conlleva la misma, para poder evaluar el interés con relación a otras inversiones. Estas primas de riesgo, por lo tanto, varían dependiendo del tipo de activo inmobiliario y de su uso.

    Esta responde en general a varios componentes como la ubicación, la posibilidad de impago de rentas, de que el inmueble quede desocupado y de su depreciación (hay que incurrir en gastos de reparación, adecuación y reforma de manera habitual, etc…). El grado de liquidez del mercado en el que se encaja el inmueble añade también una parte de riesgo a la prima, ya que su aumento o depreciación dependerá del volumen de operaciones de transacciones e inversores.

La prima de riesgo de los centros comerciales es quizás una de las más elevadas, ya que sus condicionantes son mayores y más numerosos: se trata de activos con un valor capital muy elevado, que requieren una gestión muy especializada, cuyo crecimiento o decrecimiento se encuentra muy ligado a la economía real (consumo privado y ventas al por menor); también hay que tener en cuenta los condicionantes políticos (concesión de licencias), la calidad constructiva y la combinación de inquilinos y potencial población.

La prima de riesgo del sector hotelero depende de factores como la especialidad, el operador, su ubicación y mantenimiento. En general es de riesgo alto (volatilidad).

La prima de riesgo en oficinas pertenece a un mercado muy cíclico, con una gran influencia del crecimiento económico y del tipo de tejido empresarial. Es el activo de mayor presencia en las carteras inmobiliarias. Ofrece normalmente menor rentabilidad directa que otros sectores.
La prima de riesgo de suelo industrial tiene una rentabilidad directa de las más altas, pero su revalorización suele ser de las más bajas. Está muy influenciada por los nuevos desarrollos y nuevas infraestructuras en otras zonas.

La prima de riesgo en garajes y aparcamientos está muy condicionada por las regulaciones políticas (tarifas), por las tipologías de propiedad o concesión, por los costes de explotación y el mantenimiento. El periodo de maduración de la inversión es largo.

Por último, la prima de riesgo de inversión residencial en vivienda de alquiler. En España se ha considerado históricamente más como una actividad de promoción y venta que de inversión puramente. Esta acepción ha cambiado a raíz de la crisis inmobiliaria y de la aparición de los fondos de inversión inmobiliarios. Se trata de una inversión de bajo riesgo, con una rentabilidad directa muy baja y un componente de revalorización muy cíclico.

"DUE DILIGENCE" BEFORE THE PURCHASE OF REAL ESTATE ACROSS COMPANIES

We are going to analyze and examine the "due diligence" before the purchase of real-estate assets across companies.

 In this occasion we do not buy directly the building, but we realize the purchase of the company proprietary of the building.

We must not forget that our aim is the investigation or "due diligence" urban development previous of the building, in spite of buying a juridical figure since it is a company.

It would be necessary to include in this type of operations the suppositions of transactions with patrimonial interposed companies, with headquarters in tax havens. This one is the general case of proprietary companies of real estate that there form a part of another company head-board or principal shareholder located in the exterior (tax haven), who has an instrumental character. On having bought the actions of the instrumental company, it is acquired of automatic form the control of the foreign company in Spain - for example-.

These suppositions are in occasions of very difficult study, since several interposed companies happen and in different territories, there being a sequence of transactions impossibly to continue. It is important to indicate that, at first, every link of the chain knows the previous one and the later one, but his knowledge does not go beyond these. The examination of this type of operations needs a fiscal special analysis in order to respect the Spanish legislation, for what we will obviate this succession of companies.

Our previous report must be restricted directly to the study of acquisition of the shareholding of the property company which owns the real estate.

In these cases, the report, in general and of summarized form, must be completed by the following documents:

               - Copies of the title deed of the company from his constitution. Copies of the minutes book of the last six financial years society. Contracts with the only partner (if it is the case). Contracts of article, option, "warrant", etc. That had relation with the actions of the company. Copy of any title deeds of bond issue.

               - Shareholders' relation and distribution of actions and copy of the title deeds. Copies of the book of record of shareholders and of the extra-statutory agreements between shareholders. In case of shareholders not residents, copy of the declarations to the Record of Foreign Investments on the direct investments.

               - Current flowchart of the company, relation of proxies and copies of the deed of power granted and that have not been revoked.

               -Data on the ownership of shares of the company in other companies.

               -Documentation of contracts, correspondence and audit procedures.

               -Inventory accounting ledgers, financial statements, audit reports and balance sheets.

               -Copies of all insurance policies, society, employees, etc. and corresponding receipts to be aware of the payments. Summary of incidents in the last three years and pending claims.

               - Respect of the relations with the Administration, to obtain processes, receipts, denunciations and liquidations of:

                              - Environmental taxes.

- Water supplies and energy.

- Elimination and waste treatment and atmospheric emission in it case.

- Related natural spaces.

- Evaluations of environmental impact.

- Subsidies for the improvement of the production with regard to the protection in          general of the environment.

- Authorizations and fulfillment with the sectorial industry regulation.

Comentarios al ANTEPROYECTO DE LEY DE MEDIDAS DE FLEXIBILIZACIÓN Y FOMENTO DEL MERCADO DE ALQUILER DE VIVIENDAS.

Comentarios al ANTEPROYECTO DE LEY  DE MEDIDAS DE FLEXIBILIZACIÓN Y FOMENTO DEL MERCADO DE ALQUILER DE VIVIENDAS.

FUENTE: Gobierno de España.

Mayo 2013.

Reducido el plazo de los contratos de alquiler de cinco a tres años

Se incentiva la adquisición de vivienda hasta el final de año con una exención del 50 por 100 de la plusvalía.

Se mejora el régimen de las Sociedades Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario.

El Consejo de Ministros ha recibido un informe de la ministra de Fomento sobre el Anteproyecto de Ley de medidas para dinamizar el mercado del alquiler de viviendas mediante su flexibilización con una reducción de los plazos de duración del contrato, mejora de la seguridad jurídica a través de la inscripción registral de los arrendamientos y la agilización del procedimiento de desahucio.

Además, se adoptarán determinadas medidas en el ámbito fiscal, con la misma finalidad de impulsar el mercado de alquiler.

Con este Anteproyecto de ley, que introduce modificaciones en la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994, y en la Ley de 7 de enero de 2000, se busca potenciar el mercado de la vivienda en alquiler en España, país con el menor parque de viviendas de este tipo de toda la Unión Europea.

Los cambios que se introducen servirán para reformar aquellos elementos del marco jurídico actual que impiden un funcionamiento dinámico del mercado de vivienda en alquiler.

Flexibilización del mercado del alquiler

Para conseguir este objetivo, la reforma incide sobre dos aspectos fundamentales:

Se fortalece, en primer lugar, la libertad de las partes para llegar a todos aquellos acuerdos que, razonablemente, no deban formar parte de un régimen impuesto directamente por la Ley, preservando en todo caso un adecuado equilibrio entre los intereses de arrendador y arrendatario.

Por ello, se garantiza que el arrendador pueda recuperar su vivienda, sin necesidad de que esté previsto en el contrato de arrendamiento ni hubieran transcurrido cinco años desde su firma, siempre que necesite la vivienda para sí, sus familiares en primer grado o su cónyuge tras el divorcio o nulidad matrimonial.

Además, se permite que el arrendatario pueda desistir del contrato en cualquier momento, siempre que lo comunique con un mes de antelación, pudiendo preverse en el contrato una indemnización específica para el arrendador en caso de producirse dicho desistimiento anticipado.

Reducción de los plazos de duración del contrato

El segundo aspecto sobre el que incide la reforma es el de los plazos legales de duración del contrato de arrendamiento. Así, se reduce de cinco a tres años la denominada "prórroga forzosa" del contrato, que es aquella que permite que el inquilino, sea cual fuera el tiempo de duración pactado en el contrato, opte por prorrogar su duración, prórroga que debe respetar el arrendador.

Asimismo, se reduce de tres a un año la denominada "prórroga tácita automática" del contrato, que es aquella que permite que, una vez transcurrido el tiempo pactado para la duración del contrato y su posible prórroga forzosa, el contrato pueda entenderse prorrogado tácitamente si las partes no señalan no contrario.

De esta forma, el límite legal para la duración de los contratos de arrendamiento se reducirá de los 8 (5+3) años actuales, a 4 (3+1) años, es decir, exactamente la mitad.

Mejora de la seguridad jurídica

La reforma mejora la seguridad jurídica mediante el incremento de los efectos de la inscripción de los arrendamientos en el Registro de la Propiedad.

Para preservar el necesario equilibrio de derechos e intereses entre las partes del contrato de arrendamiento y los terceros con derechos sobre la vivienda objeto de dicho contrato resulta imprescindible que el arrendamiento esté sometido al régimen general de seguridad del tráfico jurídico inmobiliario.

La inscripción en el Registro de la Propiedad impedirá la comisión de fraudes, tanto en la adquisición de viviendas o locales comerciales como en la ejecución hipotecaria.

En este apartado se introducen las siguientes reformas:

Un comprador que adquiera una vivienda, siempre que sea un adquirente de buena fe, estará obligado a permitir que el arrendatario continúe con su contrato siempre que dicho contrato de arrendamiento esté inscrito en el Registro.

Si el contrato de arrendamiento no está inscrito, el comprador de buena fe no estará obligado a respetar el arrendamiento concertado por el anterior propietario y el arrendatario perderá su derecho. Este criterio, que se aplica en este momento para los arrendamientos de locales de negocio, modifica la situación actual, en la que los compradores de una vivienda arrendada deben permitir la continuación del arrendamiento al menos hasta el período de cinco años que exige la Ley vigente.

Por su parte, una vez inscrito el derecho del arrendatario, la transmisión a un tercero de la vivienda arrendada no podrá afectar a sus derechos legales (prórroga forzosa y prórroga tácita) derivados del contrato de arrendamiento, pues el tercero adquirente tendrá que respetar el contrato.

Agilización del proceso de desahucio

Los procedimientos de desahucio por impago de rentas, pese a las reformas introducidas en 2009 y 2011, son lentos e ineficaces. Por ello, resulta necesaria la agilización de este procedimiento, reduciendo la intervención judicial al mínimo imprescindible.

En la línea de favorecer la inscripción en el Registro de la Propiedad, se prevé un procedimiento más sencillo de actuación en caso de impago de rentas siempre que se trate de arrendamientos inscritos en el mismo.

En ese caso, siempre que así se señale en el contrato, la falta de pago de la renta podrá dar lugar a la resolución del arrendamiento, sin más exigencia que un previo requerimiento notarial o judicial, sin necesidad de obtener una sentencia declarativa.

Una vez cancelada la inscripción del arrendamiento, se podrá ordenar la ejecución, lo que implica la restitución del inmueble a su propietario.

Se crea, además, un procedimiento judicial acelerado para que en el plazo de diez días se proceda al pago de la renta debida y se simplifican los procedimientos judiciales para efectuar los desahucios, duplicando la capacidad de los juzgados.

Medidas de carácter fiscal

Las medidas en el ámbito fiscal se centran en la modificación del régimen fiscal de las Sociedades Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario (SOCIMI) y en nuevas exenciones para equiparar el Impuesto sobre la renta de no residentes y el IRPF.

Las Sociedades Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario (SOCIMI) nacieron en el año 2009 con la finalidad de crear un nuevo instrumento de inversión destinado al mercado inmobiliario del arrendamiento, no sólo de viviendas, sino de cualquier inmueble urbano; pero su régimen jurídico y fiscal se ha demostrado inoperante. Los cambios introducidos buscan flexibilizar los requisitos exigidos a este tipo de entidades, entre los que cabe destacar:

Se reduce el plazo exigido para que los bienes inmuebles que hubieran sido promovidos por la entidad se mantuvieran en arrendamiento, de siete a tres años.

Se eliminan los requisitos de diversificación (que la Sociedad tenga al menos tres inmuebles en su activo).

Se reducen las obligaciones de distribución de beneficios con el objeto de favorecer la reinversión.

Se flexibilizan los requisitos mínimos exigidos para acceder a la negociación en un mercado regulado.

Se reduce la cifra de capital social mínimo exigido, de quince a cinco millones de euros.

Se elimina el requisito de que la financiación ajena de la entidad no supere el 70 por 100 del activo de la misma.

Mejora del régimen fiscal de las SOCIMI

Además, las SOCIMI tributarán en función del resultado del ejercicio, se incrementan las rentas exentas del 20 al 25 por 100 y el tipo de gravamen se fija en el 19 por 100.

Incentivación de la adquisición de viviendas

Por otra parte, para incentivar la adquisición de activos inmobiliarios se establece, en el Real Decreto Ley sobre saneamiento y venta de los activos inmobiliarios del sector financiero aprobado hoy, una exención del 50 por 100 de las rentas derivadas de la transmisión de inmuebles urbanos que sean adquiridos hasta el 31 de diciembre de 2012, siempre que no exista vinculación entre las partes.

http://www.lamoncloa.gob.es/NR/rdonlyres/ED04AB90-0030-4B13-BB9F-CD1CE6BC203E/203043/20120511CMANTEPROYECTODELEYDEARRENDAMIENTOSURBANOS.pdf

CONTRATOS “FORWARD FUNDING” Y “FORWARD PURCHASE”, DIFERENCIAS,VENTAJAS Y DESVENTAJAS.

Estos dos contratos se utilizan como resultado, desde hace algún tiempo, de las grandes operaciones inmobiliarias de ámbito suprarregional, importados generalmente de la práctica anglosajona. Aunque existen unos inmejorables estudios y análisis jurídicos acerca de su naturaleza jurídica aplicable al derecho español, vamos a resumir brevemente y en un lenguaje coloquial y comprensivo las principales diferencias y connotaciones para las partes entre ambos contratos.

El “Forward purchase” es un contrato de compraventa de futuro edificio, en virtud del cual el promotor-vendedor se compromete a promover la construcción y comercialización de un proyecto inmobiliario en un plazo determinado, y el inversor-comprador se compromete a pagar un precio por dicho proyecto inmobiliario ya comercializado, y que le garantice una determinada rentabilidad.  La consumación de la compraventa queda supeditada a un plazo y al cumplimiento de las estipulaciones de finalización del proyecto y comercialización.

               Las denominaciones en la práctica para este tipo de contratos son variadas: contrato a futuro, compra a plazo o forward purchase, aunque técnicamente se trataría de una compraventa de cosa futura.

               El “Forward funding” o adelanto de la financiación,  es un contrato de compraventa de futuro edificio o compraventa de cosa futura, en virtud del cual el promotor-vendedor se compromete a promover la construcción y comercialización de un proyecto inmobiliario en un plazo determinado, con financiación a cargo del inversor-comprador.

               Como vemos, ambos contratos tienen elementos y características similares, si bien vamos a analizar las principales diferencias, ventajas y desventajas para las diferentes partes intervinientes:

-En el forward funding el comprador proporciona toda o casi toda la financiación necesaria para la promoción del proyecto inmobiliario, normalmente hasta un límite máximo fijado por ambas partes en el contrato.

-En el forward funding la escritura pública sobre el terreno objeto del proyecto se otorga al principio. El comprador adquiere la propiedad del terreno sobre el que se va a construir el proyecto inmobiliario.

-En el forward funding el comprador se ha hecho con la propiedad del solar, y le queda pendiente la obra que va financiando, con el riesgo que supone este dato (incumplimiento de plazos, mala ejecución, distorsión con relación al proyecto, etc…). Podría suceder que el comprador asumiese los riesgos establecidos en la Ley de Ordenación de la Edificación como promotor si no realiza una redacción correcta del contrato.

-La fórmula del forward funding ofrece algunas ventajas al  promotor-vendedor, como son las de tener financiación para el proyecto en cuestión,  las de asumir menores riesgos iniciales al transmitir la propiedad del terreno y la existencia de un comprador.

-En el forward purchase el comprador-inversor no asume inicialmente ningún riesgo, pero en ocasiones se acepta un pago inicial a la firma del contrato, de normalmente  un 5%.

Se podría decir que la naturaleza jurídica del  forward purchase es más simple a la hora de su acomodación al derecho español, mientras que el  forward funding es un contrato atípico, mixto o complejo, y que aglutina diversos tipos contractuales (contrato de compraventa de cosa futura, préstamo, contrato de ejecución de obra, mandato, arrendamiento de servicios y mediación).

               La aplicación de uno u otro dependerá de infinidad de variables, como la voluntad de las partes, del momento económico y de la situación del mercado, entre otras.

                Incorporo una serie de enlaces muy interesantes para el que quiera profundizar acerca de este tema:

http://pdfs.wke.es/3/8/5/5/pd0000013855.pdf

http://www.uria.com/documentos/publicaciones/1525/documento/022ForwardFunding.pdf?id=1904

http://www.blplaw.com/media/pdfs/Real_Estate_Development_Report_-_The_future_of_funding.pdf

http://www.addmeet.com/blog/inversiones-inmobiliarias-forward-funding/

INVESTIGACIÓN PREVIA: "DUE DILIGENCE URBANÍSTICA"

Vamos a repasar, brevemente, los principales argumentos para realizar una correcta información urbanística en las gestiones o negociaciones previas a cualquier transmisión inmobiliaria.

Antes debemos tener claro un dato legal muy importante:

La transmisión de fincas no modificará la situación del titular de las mismas respecto de los deberes establecidos por la legislación urbanística aplicable o exigible por actos de ejecución urbanísticos derivados de la misma. Está claro, nuevo titular, mismas obligaciones inherentes al bien transmitido.

Por lo tanto, el nuevo titular queda subrogado en la posición del anterior propietario, en sus derechos y obligaciones, y en los compromisos que éste hubiera adquirido con la Administración competente y hayan sido objeto de inscripción registral.

Como resultado de la premisa anterior debemos analizar exhaustivamente todo el planeamiento urbanístico aplicable.

Nos informaremos de que el terreno disponga del uso, tipología, edificabilidad, etc. para el edificio y negocio proyectado o a proyectar.

En el supuesto de que las condiciones urbanísticas no permitieran el desarrollo de nuestro proyecto y tuviéramos gran interés en el mismo,  se podría condicionar un acuerdo suspensivo hasta la posible obtención de los cambios necesarios.

Debe solicitarse cédula o certificado de urbanismo ante el departamento o área de urbanismo del Ayuntamiento correspondiente, así como el Planeamiento vigente en el mismo.

En el supuesto de que se estuviera desarrollando algún tipo de actuación sobre la finca objeto de nuestros intereses (compensación, cooperación o expropiación), debe analizarse dicho sistema, y el porcentaje de participación en los órganos directores del sistema de actuación que afectarán al desarrollo de la parcela (plazos, requisitos, obligaciones, etc.).

En general, sin entrar en detalles, los documentos que deben examinarse son:

El Planeamiento de carácter general, especial, parcial o estudio de detalle, Clasificación del suelo, Calificación urbanística de los terrenos (usos, edificabilidad, aprovechamiento, etc.), en su caso metros construidos y uso existente, conformidad de la edificación existente y el uso.

Si existe una revisión o modificación del planeamiento pendiente o en trámite, si es posible que su delimitación se encuentre dentro de previsiones de expropiación o están incluidas en cualquier procedimiento de ejecución urbanística, si están afectos a actuaciones asistemáticas de algún expediente de transferencias de aprovechamiento, si están afectos al pago de cuotas de urbanización devengadas y pendientes de pago o si existen indemnizaciones pendientes por razón de la ejecución urbanística.

Nivel de servicios urbanos (acceso rodado, suministro de energía eléctrica, suministro de agua, y evacuación de aguas residuales), existencia de pavimento de calzada y encintado de aceras. Existencia de torres de alta tensión o centros de transformación eléctrica.

Existencia o necesidad de que se apruebe y ejecute un proyecto de urbanización. Fecha de aprobación.

Autorizaciones previas a la obtención de licencia a otorgar por otras administraciones

(Dirección General de Carreteras, Costas, Puertos, etc...).

Licencias otorgadas y pendientes: Licencia de obras y autorizaciones respectivas, licencias municipales de actividad y autorizaciones para la puesta en marcha de las instalaciones y licencia de primera ocupación. Licencias de demolición, autorizaciones de vados. Si hay suspensión del otorgamiento de licencias en la zona. Órdenes municipales de ejecución de obras. Licencias municipales para la construcción y actividades de depósitos, depuradoras, etc.

Existencia de cualquier expediente sancionador o de declaración de ruina.

Si los edificios o partes de ellos son objeto de especial protección

Certificado de inscripción de las instalaciones en el Registro Industrial o en cualquier otro exigido normativamente.

Cumplimiento del Reglamento de Baja Tensión y Normas Complementarias.

Y en el caso de Autogeneración de energía eléctrica, autorizaciones e inscripción en los registros correspondientes.

Esto es, en resumen, una chuleta general de todos los puntos a analizar -y que no debemos olvidar- para tener la máxima información a la hora de negociar cualquier tipo de transmisión inmobiliaria.

RESOLUCIÓN POR MUTUO ACUERDO DE CONTRATO DE OBRAS CON LA ADMINISTRACIÓN PÚBLICA (CASO REAL)

Voy a exponer un caso real con el que pretendo dar a conocer dos cosas, una, la solución a un problema contractual sobrevenido en un momento muy bueno de relaciones corporativas con la administración pública, y la otra, a la individual forma de proceder de las empresas.

Los antecedentes sectoriales son muy simples: año 2002, buenos niveles de contratación pública y pre-inicio de la senda alcista del futuro boom inmobiliario. Empresa constructora en quiebra por pérdidas en el último ciclo bajista, es comprada por ingeniero gurú de las finanzas con el objetivo de convertirse en potentado inmobiliario. Cero conocimientos del sector de la construcción y del inmobiliario, típica figura empresarial del momento.

La empresa en cuestión (calificada por la administración) desarrolla su negocio de construcción con multitud de ofertas a concursos de obras en su zona de origen. Comienza a aumentar su volumen, a ampliar departamentos (estudio, contratación, obras, etc.) y ve llegado el momento de expandir su actividad por el territorio nacional.

Sumergida la empresa en la vorágine de la actividad constructora pública, va cogiendo “caché” con los abundantes bancos y cajas de ahorros existentes en el país. Estos contratos con la administración son muy bien vistos por la familia financiera. Nuestro empresario gurú, máster y profesor en reputadas escuelas de negocios, y también sugestionado por los nuevos amigos banqueros y políticos, decide -ya definitivamente- que es el momento de adentrarse en la inmensidad del sector inmobiliario nacional.

Es necesario conocer todos estos datos para comprender el giro en las políticas posteriores del negocio y el inicio de mi problema futuro.

La anteriormente comentada expansión produce mi contratación como responsable de la empresa para una zona bastante amplia del país (en esos momentos la empresa ya tenía varios contratos con diferentes administraciones locales, pero la idea era dar el salto a otras comunidades autónomas y acudir a los concursos de obra pública, y algún contrato de obra privado con garantías). Ponemos en marcha las ideas, y empiezo como se empiezan estas cosas, visitando a compañeros y profesionales técnicos de antiguas relaciones por las obras públicas. Analizando, estudiando y ofertando a los concursos de la administración adecuados a nuestras expectativas.

Al cabo de poco tiempo, quedamos los primeros en la ejecución de un centro de salud de nueva construcción en una localidad de una comunidad autónoma en la que aún no había operado la empresa.

Ponemos toda la carne en el asador aplicando bien nuestros recursos y llegamos a lo más alto de la dirección autonómica de obras y contratos (cierta amistad) en la fase de preparación de toda la documentación necesaria para la adjudicación en firme, y para la firma del contrato administrativo rápido antes del periodo vacacional. Casi simultáneamente, comenzamos las presentaciones con el equipo de dirección técnica de las obras, al tiempo que empezamos a discutir y a rediseñar la obra con mejoras técnicas y económicas.

 Llegan el verano y las vacaciones. Y como lo negativo siempre ocurre en estos periodos de impasse productivo, llegan las llamadas de la dirección del grupo societario y los problemas, cuando todo el mundo está relajado y con la mente en menesteres más apropiados para la época.

La empresa, en vista de los muchos problemas que le dan las obras con la administración, la poca rentabilidad de sus beneficios y, lo más importante, abierta la sandía inmobiliaria con un futuro impresionante, decide cerrar el asunto de la construcción para terceros y dedicarse a sus futuras propias obras de promoción interna.

Lo primero que se te pasa por la cabeza es la cara de idiota que se te va a quedar cuando se lo expliques al director general técnico del departamento correspondiente de la consejería, que además se ha comprometido con sus superiores políticos a introducir una nueva empresa desconocida, hablando estupendamente de ti y de la misma.

Aviones de urgencia y localización del director en futuros aprietos. En estos casos es muy importante poder acceder directamente a la cabeza, ya que estos cambios son difíciles de aceptar por funcionarios y técnicos de menor nivel.

Resumen y resultado, aplicamos la legislación vigente, resolución de contrato por mutuo acuerdo, pero… con el compromiso de gestionar previamente la confirmación de que la segunda empresa en el concurso asumiría la obra, es decir, que no se echaría atrás. El asunto por parte del director era no quedarse con el “culo al aire”.

El asunto fue relativamente fácil, aunque la posterior empresa adjudicataria no reaccionó bien al principio. No encajaba correctamente el pequeño cambio.

Con el paso del tiempo, mis relaciones profesionales han mejorado, dando paso a otra serie de adjudicaciones de más alto nivel. Lo más importante es negociar claramente con la verdad, aunque esta sea difícil de digerir.

Desarrollo de la legislación aplicable a los contratos administrativos desde entonces hasta ahora:

-Ley 30/1992, de 26 de noviembre, de Régimen Jurídico de las Administraciones Públicas y del Procedimiento Administrativo Común.

-Real Decreto Legislativo 2/2000, de 16 de junio, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Contratos de las Administraciones Públicas. (Vigente hasta el 16 de diciembre de 2011).

-Real Decreto Legislativo 3/2011, de 14 de noviembre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Contratos del Sector Público. Entrada en vigor el 16/12/2011.

Actualmente, para que una empresa privada pueda contratar con la administración, uno de los requisitos que se establecen, aparte de la acreditación suficiente de capacidad de obrar y estar al corriente de las obligaciones tributarias y de Seguridad Social, es el referido a la clasificación y registro de la empresa.

 El expediente de clasificación de las empresas se iniciará a petición de las mismas. La Orden EHA/1744/2005, de 3 de junio, establece las condiciones generales, formularios y modelos para la presentación y tramitación telemáticas de solicitudes de clasificación de empresas, y aprueba la aplicación telemática para su tratamiento.

El Ministerio de Economía y Hacienda pone a disposición de los órganos y entidades del sector público y de los operadores económicos la Plataforma de Contratación del Estado en la dirección web http://contrataciondelestado.es/.

TRABAJAR EN CANADÁ

"De Holanda a Canadá", ¿Es correcto el cambio para buscar trabajo?
Fuente:lacartadelabolsa.com
Junio 2013
“A Holanda le sucede un poco como a Alemania: depende de los demás. Es cierto que su productividad es alta y que genera PIB de alto valor, pero como la economía mundial es postglobal, aunque Holanda en sí no esté mal le afecta ‘todo lo que pasa en el mundo’: oferta, demanda, tensiones financieras, … Pienso que en seis meses nada va a arreglarse, ni en Holanda ni en ninguna parte. Se continuará  como en estos meses pasados: queriendo creer que las cosas están mejorando y fiando la solución a cosas que tienen mucho de mítico: en el caso de España, ‘las exportaciones’, ‘la devaluación interna’ y ‘la limpieza de activos de la banca’. Pienso que esa forma de hacer va a durar unos meses hasta que acaben de diseñarse las medidas que sean verdaderamente  necesarias y, a partir de ahí, empezarán a aplicarse y se dejarán los mitos a un lado.

 Su idea de irse no me parece desacertada, tampoco que piensen en zonas productoras de materias primas; el problema es que la economía canadiense depende mucho de USA: el 70% de los ingresos por exportaciones de Canadá provienen de USA, y pienso que USA va a tener problemas serios, tanto de deuda como con el dólar: que una cosa valga en función de que te la acepten es muy peligroso. En cualquier caso, sí, Canadá mejor que USA. ¿Han considerado otras opciones como Abu Dabi o Japón?


 Por lo que dice su marido tiene un gran activo: realiza ‘todo el proceso’ constructivo. Eso es muy bueno porque es un técnico que, a la vez, gestiona. Y eso va a ser fundamental cuando la tecnología de impresión en 3D llegue a la construcción”.
http://lacartadelabolsa.com/leer/articulo/las_cosas_segun_se_ven

Canadá como el nuevo El Dorado: los españoles hacen la maleta en busca de trabajo.

FUENTE: eleconomista.es

Mayo 2013

Según los cálculos canadienses, sólo la mitad de esa demanda laboral procederá de fuentes nacionales. Sólo la provincia de Alberta, donde están los yacimientos de arenas bituminosas que han convertido a Canadá en una potencia mundial en la producción de petróleo y que se consideran contienen las terceras mayores reservas de crudo del mundo, necesitará en los próximos años 115.000 trabajadores para la construcción.

http://ecodiario.eleconomista.es/politica/noticias/4829187/05/13/Canada-como-el-nuevo-El-Dorado-los-espanoles-hacen-la-maleta-en-busca-de-trabajo.html

PACK DE TRABAJO EN CANADÁ.

Apply–Skilled workers and professionals

Note: As of July 1, 2012, CIC has temporarily stopped accepting applications for the Federal Skilled Worker Program (FSWP). This temporary pause does not apply to those with a qualifying job offer or applying under the PhD stream. We will start accepting applications again on May 4, 2013 when changes to FSWP selection criteria take effect.

http://www.cic.gc.ca/english/immigrate/skilled/apply-how.asp?goback=%2Egde_4125756_member_208387114

   Una noticia muy positiva, para darle toda la publicidad que se pueda, ya que es un plan muy interesante para el sector español que está desempleado.
    Va a comenzar en enero del próximo año 2013, y el nivel de francés y de inglés que se pida será mínimo.

    "Canadá anunció hoy que a partir de enero próximo abrirá las puertas a 3.000 trabajadores extranjeros cualificados como electricistas o soldadores ante la incapacidad del país para generar los más de 320.000 trabajadores de la construcción que necesitará en los próximos ocho años.
Atkinson dijo que para 2020 Canadá necesitará 320.000 trabajadores más en el sector de la construcción, y que el país sólo será capaz de generar como mucho la mitad de esa cifra. "Sólo la mitad procederá de fuentes nacionales. No es que la inmigración sea la respuesta total a nuestros futuros problemas laborales, pero es una parte importante", explicó Atkison...."

http://www.abc.es/economia/20121210/abci-canada-trabajo-201212101950.html



EMPRESAS ESPAÑOLAS ESTABLECIDAS EN CANADÁ (ICEX)
http://www.oficinascomerciales.es/icex/cma/contentTypes/common/records/mostrarDocumento/?doc=4531736&goback=%2Egde_4125756_member_198707475



EMPRESAS DE COLOCACIÓN
Matrix Search is a dynamic, full service, talent acquisition firm with over ten years of experience solving the staffing needs of organizations involved in the real estate, construction, property management and financial services industries. We are an organization of, for and about people. We value relationships, integrity, trust and equality in all our business practices and operate with the highest level of professionalism. Our goal is to use honesty, trust, and respect to develop long-term relationships with our clients and candidates.
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LOS SEGUROS Y EL MANTENIMIENTO DE INMUEBLES / INSURANCE AND MANTEINANCE OF BUILDINGS

Cuando pensamos en el mantenimiento de un inmueble y su conservación, no solo lo hacemos con la idea de incurrir en los gastos necesarios para  su buen uso y funcionamiento.

    Tenemos que ser conscientes de todos los riesgos inherentes a su propia existencia y utilización.
    Los contratos de seguros nos dan la oportunidad de cubrir cualquier eventualidad-pactada-, que podría tener, entre otras cosas, una incidencia fundamentalmente económica para nuestra empresa. Es muy difícil conocer y prever todos y cada uno de los riesgos y eventualidades que pueda sufrir o provocar un inmueble. Por ello, lo más adecuado es ponerse en manos de una entidad aseguradora, o corredor de seguros, analizar y negociar el seguro más provechoso para la empresa.

    Es verdaderamente amplia e inverosímil, y hablo desde la amplia experiencia en el mantenimiento de todo tipo de inmuebles, la casuística de incidentes que surgen en el día a día de los edificios, pareciendo que tienen vida propia. También es cierto, y hay que tenerlo muy claro-pese a lo que mucha gente cree-, que no todas quedan cubiertas por los contratos de seguro. La división más simple sería, la que podemos plantear cuando se origina un incidente, que se haya causado por el mal uso o conservación (inundación por la falta de limpieza de un sumidero), o causado por motivos externos a nuestra conducta u omisión de la misma (rotura del sistema de evacuación por causas inexplicables, incendio de transformador por causas indeterminadas, etc…).
    Cuando hablamos de asegurar el inmueble, debemos pensar en asegurar el contenido, el continente o ambos. Y los riesgos a cubrir serían el de incendio, robo, responsabilidad civil y pérdida de beneficios o lucro cesante. Existen pólizas "multirriesgo" que cubren la mayoría de ellos.
    El contrato entrará en vigor con la firma de la póliza y pago de la prima.
    En caso de siniestro, el asegurado o tomador del seguro, deben comunicar al asegurador el suceso y sus circunstancias inmediatamente, existiendo un plazo máximo de siete días. Cuando son siniestros de daños, se debe comunicar la relación de bienes dañados y salvados en un plazo de cinco días. Las acciones para exigir derechos derivados del contrato de seguro prescriben a los dos años.
LEGISLACIÓN RELACIONADA:
    -Ley 50/1980, de 8 de octubre del Contrato de Seguro.
    -Reforma por la Ley 56/2007, de 28 de diciembre de Medidas de Impulso de la Sociedad de la Información.
    -Anteproyecto de Ley de Contrato de Seguro de 8 de abril de 2011.
    -Ley 26/1984 de 19 de julio, para la defensa de los Consumidores y Usuarios.
    -Ley 7/1998, de 13 de abril sobre Condiciones Generales de Contratación.
    
When we think of a property maintenance and preservation, we do not only with the idea of incurring the expenses necessary for its proper use and operation.
    We must be aware of all the risks related to their existence and use.
    Insurance contracts give us the opportunity to cover any eventuality-agreed-that would have, among other things, a fundamentally economic impact for our company. It is very difficult to identify and anticipate every risk and contingencies that may suffer or cause a building. Therefore, it is best placed in the hands of an insurer or insurance broker, insurance review and negotiate more profitable for the company.
    It is really wide and implausible, and I speak from experience in the maintenance of all types of properties, the casuistry of incidents that arise in the everyday buildings, seeming to have their own life. It is also true, and we must be very clear, despite what many people believe, that not all contracts are covered by insurance. The simplest would be separation, we can ask when an incident arises, has been caused by misuse or conservation (flood by the lack of cleanliness of a sink), or caused by external reasons for our conduct or omission of the same (broken exhaust system of unexplained causes, transformer fire of undetermined causes, etc ...).
    When we talk of securing the property, we must think of securing the content, the continent or both. And would cover the risks of fire, theft, liability and loss of benefits. Policies are "multirisk" that covers most of them.
    The contract will come into force with the signing of the policy and premium payment.
    In case of loss, the insured must notify the insurer that event and its immediate circumstances, there being a maximum of seven days. When damage claims are must be reported damaged property relationship and saved within five days. Actions to enforce rights under the insurance contract expire in two years.

¿QUÉ ES UNA “DUE DILIGENCE INMOBILIARIA”?/WHAT IS A “REAL STATE DUE DILIGENCE”?

    La "Due Diligence" es algo más que una Auditoria Legal, ya que se le suman los datos de como ejecutar una operación de compra del modo más adecuado.
    No solo se contrastan los posibles riesgos, cargas o gravámenes del bien a adquirir, es decir, detectar la situación legal del inmueble o sociedad, comprobando los riesgos que conlleva su adquisición (existencia de arrendatarios, precaristas, hipotecas, problemas urbanísticos, etc…), sino que además, en base a todas las circunstancias de la operación de compra, debe determinar la forma más adecuada de adquisición, mediante aplazamientos, condiciones suspensivas, etc…

    Es el nivel de precaución que se debe exigir antes de tomar decisiones inversoras, y no arriesgar el patrimonio con eventualidades o circunstancias no previstas.
El propósito de la "Due Diligence" por lo tanto es generar confianza para todas las partes, tanto vendedor como comprador, y banco financiero.
    Sirva de ejemplo, que en la Jurisprudencia Norteamericana, que ha tratado con mayor detalle la responsabilidad del administrador de una sociedad, la no exigencia por el mismo de una "Due Diligence" que evalúe todas las características y riesgos de una inversión, constituye prueba acreditativa de imprudencia en la gestión.
    Los datos más importantes a destacar serían la situación física y servidumbres o proyectos que le afecten, servicios urbanos, situación registral, situación urbanística, situación tributaria y litigios. La "Data Room" es el archivo de la empresa vendedora donde se contiene la documentación, y es el soporte de la "Due Dilligence".
    Queda claro que aunque la traducción del término anglosajón "Due Diligence" es la de Auditoria Legal, aquélla traspasa la frontera formalista garantizando al inversor inmobiliario que todo el conjunto examinado, referente a la operación particular de compra, no contiene ningún riesgo o minoración de su valor.
    Es un concepto amplio que combina todos los aspectos y factores como legalidad y urbanismo exigidos en la especialización inmobiliaria.

 

 
The "Due Diligence" is more than a statutory audit, as we add data as executing a purchase transaction, as appropriate.
Not only are contrasted potential risks, charges or encumbrances of the property to be acquired, ie, identify the legal status of the property or society, checking the risks acquisition (existence of tenants, squatters, mortgages, urban problems, etc. ...) , but, based on all the circumstances of the purchase, should determine the most appropriate acquisition by postponements, conditions precedent, etc.
Is the level of care that should be required before making investment decisions, and not risk the assets with contingencies or unforeseen circumstances.
The purpose of the "due diligence" is thus building confidence for all parties, both seller and buyer, and financial bank.
An example, in American jurisprudence, which has treated more fully the responsibility of the director of a company, then the failure of the same "due diligence" to evaluate all the features and risks of an investment, is supporting evidence of negligence in management.
The most important to focus on include the physical and easements or projects affecting them, urban services, registration status, urban status, tax status, and litigation. The "Data Room" is the file of the seller which contains documentation, and is supported by the "due diligence".
Clearly, although the Anglo-Saxon translation of the term "due diligence" is the statutory audit, it crosses the border property investor formalist ensuring that the whole review, particularly regarding the purchase operation, contains no risk or reduction of their value.
It is a broad concept that combines all aspects and factors as required by law and urban real estate specialization.

CERTIFICADO ENERGÉTICO

Publicada en el BOE la nueva obligación de certificados de eficiencia para vender o alquilar inmuebles.

15/4/2013

FUENTE: eleconomista.com

El nuevo real decreto en el que se fija la obligatoriedad de un certificado de eficiencia energética para la venta o el alquiler durante más de cuatro meses de un edificio o parte del mismo ha sido publicado este fin de semana en el BOE.

En su texto definitivo, este real decreto 235/2013 mantiene el próximo 1 de junio como la fecha a partir de la cual será obligatorio poner a disposición de los compradores o arrendadores un certificado de eficiencia energética.

http://www.eleconomista.es/seleccion-ee/noticias/4748247/04/13/Publicada-en-el-BOE-la-nueva-obligacion-de-certificados-de-eficiencia-para-vender-o-alquilar-inmuebles.html

Medida muy adecuada desde varios puntos de vista, pero fundamentalmente positiva para el medioambiente y para la economía por el ahorro energético, y también para el mercado laboral del sector.

Abril, 2013

FUENTE: expansión.com

Desde el 1 de junio, las casas en venta o alquiler deberán estar certificadas.

A partir del 1 de junio de 2013 quienes pongan en alquiler (por más de cuatro meses), o en venta un piso, una casa, un local o un edificio completo deberán solicitar un certificado de eficiencia energética, emitido por un experto debidamente acreditado, tal y como establece el Real Decreto que traspone a la normativa española el procedimiento básico para la certificación de eficiencia energética de los edificios de la Unión Europea.

Se trata de una normativa aprobada por el Consejo de Ministros la semana pasada, que regula este documento que habrá que entregar al inquilino junto al contrato y en el que se especifica la calidad técnica de la vivienda, mediante una letra, tal y como se hace en la actualidad con los electrodomésticos.

http://www.eleconomista.es/interstitial/volver/einforma/energia/noticias/4742295/04/13/Desde-el-1-de-junio-las-casas-en-venta-o-alquiler-deberan-estar-certificadas.html

FERIA ARCO 2013 Y "EL LADRILLO"

Todos los años suelo acudir a este evento de arte, y este año me sorprendieron estas esculturas relacionadas con "el ladrillo". Siento mucho no poder recordar al artista, pero si consigo averiguarlo lo apuntaré.

Cada uno que saque las conclusiones que le parezca, a mi particularmente me gusta todo el arte en general, luego por supuesto tengo mis preferencias.

Me ha parecido interesante compartirlo con este mundillo o sector. Para mi es un motivo de reflexión y de relajación.